Gasgebrechen
- Geheimer Rechnungshofbericht: Zweifelhafte Methoden bei der Rettung des Gasometer-Shoppingcenters vor der Pleite
Das Stadterweiterungsprojekt „Gasometer“ gerät zum wirtschaftlichen Fiasko für die Gemei nde Wien. Ein geheimer Rechnungshofbericht zerpflückt die Gebarung des Shopping-Centers, das 2009 mittels diskreter Subventionen vor der Pleite bewahrt werden musste.
Der Moderator der Festveranstaltung, Alfons Haider, machte es sich leicht und stellte die billigste aller Fragen: „Wie fühlen Sie sich jetzt als Gasometer-Väter?“ – „Gerührt wie alle Väter“, sagte Wiens Bürgermeister Michael Häupl. „Ganz besonders“, antwortete der Wohnbaustadtrat Werner Faymann. Tausende Ehrengäste waren Donnerstag, den 30. August 2001 zur feierlichen VIP-Eröffnung der neuen Gasometer City in Wien-Simmering gekommen. Wie der diensthabende APA-Chronist in seiner Meldung festhielt, „wälzten sich die Gästemassen durch den Glasgang vom Entertainment-Center in die Gasometer“. Die Gastgeber waren begeistert. Stadtrat Faymann freute sich über „die Chance, Baukunst vorzufinden, die sich mit moderner Architektur zusammen zu so einem Kunstwerk vereint“. Und der Bürgermeister artikulierte seinen Stolz über „diesen Diamant der Stadtentwicklung“. Häupl: „Wenn ich zurückdenke an die erste, die embryonale Phase des Projekts, dann muss ich ja zugeben, dass ich damals nicht geglaubt habe, dass das funktionieren wird.“
Zehn Jahre später – der Wohnbaustadtrat von einst ist mittlerweile Bundeskanzler, der Bürgermeister noch im Amt – stellt der Rechnungshof (RH) in einem als Verschlussakte klassifizierten Prüfbericht vom 29. Juni fest: Die Gasometer City funktioniert nicht. Wie der profil vorliegende, nicht für die Veröffentlichung bestimmte Rohbericht zeigt, war das Shopping- und Entertainment-Center der Gasometer City im Jahr 2009 de facto pleite. Rettung war nur dank des prominenten Halbeigentümers möglich, der Gemeinde Wien, die sich dabei zweifelhafter Methoden bediente.
Der „Diamant der Stadtentwicklung“ war eines der ambitioniertesten Bauprojekte der jüngeren Wiener Stadtgeschichte. In den vier Gasspeichertürmen entstanden 600 Wohnungen und Büros, entworfen von internationalen Top-Architekten. Bauträger waren die in Stadteigentum stehende Gesiba (Gemeinnützige Siedlungs- und Bauaktiengesellschaft), die im Eigentum der Privatangestellten-Gewerkschaft stehende Wohnbauvereinigung für Privatangestellte Gemeinnützige GmbH sowie die 2006 gestrauchelte SEG. Zusätzlich entstand die Gasometer Mall, ein 22.000 Quadratmeter großes Vergnügungs- und Einkaufszentrum plus Kino und Veranstaltungshalle, firmierend als „Gasometer Shopping und Entertainment Center Vermietungs GmbH“ (GSE). Seit 2003 gehört die GSE über Mutterunternehmen zur Hälfte der Gesiba und der Wohnbauvereinigung für Privatangestellte. Das klassische Geschäftsmodell des Shopping-Center-Betreibers: Anmietung der Verkaufs- und Geschäftsflächen (insgesamt 15.500 Quadratmeter) von den formalen Gasometer-Eigentümern Gesiba und GPA und Weitervermietung an Handelsunternehmen.
Jeder Kaufmann lobt seine Ware, und so war auch ein GSE-Manager bei der Eröffnung der Gasometer Mall 2001 euphorisch: „Wir rechnen pro Tag mit 15.000 bis 18.000 Besuchern. Auf 450 Meter Länge kann nach Herzenslust eingekauft werden.“
Statt Shopping-Herzenslust stellten sich bald Kundenfrequenzstörungen ein. Von Anfang an litt die Shopping-Mall unter schwacher Auslastung. Trotz U-Bahn-Anschluss, Konzerthalle und Multiplexx-Kino ließen sich die Wiener nicht nach Simmering locken. Zu groß war das Konkurrenzangebot in der Stadt mit der höchsten Shopping-Center-Dichte Europas. Das Konzept der Gasometer-Mall-Betreiber, vor allem auf junge Käuferschichten zu setzen, scheiterte. Nach anfänglichem Leugnen der Probleme („Wir sind in einer normalen Anfangsphase und haben viele Neider“) setzte das Unternehmen Maßnahmen, die BWL-Studenten der Fachrichtung Handelsmarketing bei der mündlichen Diplomprüfung abspulen: „Repositionierung“, „attraktiverer Branchenmix“, „Nachjustierung“.
Doch alle Marketinginstrumente versagten – dramatisch, wie der RH-Bericht zeigt: So konnte die GSE nur im Jahr 2003 höhere Miet- und Pachteinnahmen lukrieren, als sie selbst für die Anmietung der Flächen (im Durchschnitt 2,4 Millionen Euro pro Jahr) berappen musste. Von 2007 bis 2009 deckten die Einnahmen nicht einmal 50 Prozent der eigenen Mietausgaben ab. 40 Prozent der angefallenen Betriebskosten mussten mangels Mietern selbst getragen werden. Ein zumindest ausgeglichener Cash Flow wurde nie erzielt. Die Bilanz zum Jahresende 2009 fiel desaströs aus. Originalzitat aus dem Rechnungshofbericht:
In der normalen Geschäftswelt, in der die unbarmherzigen Naturgesetze von Marktwirtschaft und Insolvenzordnung gelten, bliebe dem Management in einer derartigen Lage nur der Weg zum Konkursrichter. Doch im Wiener Paralleluniversum des gemeindeeigenen Wirtschaftslebens sind Pleiten nicht vorgesehen, weil politisch inopportun. Daher erfolgte im Jahr 2010 die Zwangssanierung kraft Schuldenerlass. Die gesellschaftsrechtliche Eigentümerin der GSE, die Gasometer Mall Betriebsgesellschaft, verzichtete auf 12,8 Millionen Euro. Eine Bank schrieb Forderungen von 2,58 Millionen Euro ab. Und schließlich erließen noch im Eigentum der Gemeinde Wien stehende Energieversorger der im Miteigentum der Gemeinde Wien stehenden GSE die ausstehenden Stromrechnungen. Überdies erhielt die GSE 2010 von ihren Gesellschaftern einen Zuschuss in Höhe von 2,56 Millionen Euro und musste ihrerseits keine Mieten bezahlen. Dennoch wies das Shopping-Center 2010 ein negatives Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit in Höhe von 560.000 Euro aus.
An der Ertragssituation der Gasometer Mall dürfte sich so schnell nichts ändern. Im März 2011 konnte die GSE laut RH
Auch die alltägliche Praxis der Geschäftsführung fand bei den RH-Prüfern keine Gnade. So versagte das GSE-Management etwa darin, den Mietern angemessene Betriebskosten zu verrechnen. Durchschnittlicher Schaden pro Jahr: 214.000 Euro. Der holprige Rüffel des Rechnungshofs:
Bisweilen ignorierten die Mall-Geschäftsführer die Grundregeln eines ordentlichen Kaufmanns. So wurde der Generalmietvertrag zwischen der GSE und der GME bloß mündlich geschlossen und in einer Videoaufzeichnung festgehalten. Nachträgliche Änderungen des Vertrags wurden nicht einmal mehr per Kamera dokumentiert. Die trockene Empfehlung der RH-Prüfer: „
Verantwortlich für die Gasometer sind Bürgermeister Michael Häupl und Finanzstadträtin Renate Brauner. In einer mit 16. August datierten, vertraulichen Stellungnahme an den RH räumt die Stadtregierung ein, „die im Prüfbericht des Rechnungshofs dargestellten wirtschaftlichen, strategischen und operativen Herausforderungen rund um die Gasometer Mall“ seien „bekannt“. Allerdings „würden auch die Bemühungen der Geschäftsführung, in einem sehr konkurrenzreichen Segment die wirtschaftlichen Ziele zu erreichen, anerkannt“.
Das GSE-Management verantwortete sich in einem Schreiben vom 4. August: Man werde „weiterhin intensivste Bemühungen zur Reduktion von Leerstehungen tätigen“ und „bei einem besseren Geschäftsverlauf“ derzeitige kostenlose Nutzungsüberlassungen „in Mietverträge mit ortsüblicher Miete“ umwandeln.
Für die zwangsbeglückten Retter bleibt die Sanierung der GSE nicht folgenlos. Vor allem das Management der Gesiba hat erhöhten Rechtfertigungsbedarf. Um sich als gemeinnützige Bauvereinigung überhaupt an profitorientierten Unternehmen wie einem Shopping-Center beteiligen zu können, benötigte die Gesiba eine Genehmigung durch die Wiener Landesregierung. Gemäß Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz ist ein derartiges Zusatzgeschäft zulässig, um das Eigenkapital der gemeinnützigen Bauvereinigung zugunsten des sozialen Wohnbaus zu erhöhen. Beinahe-Pleite und Umschuldung der Gasometer Mall bewirkten das krasse Gegenteil. Laut Rechnungshof musste die Gesiba in ihren Bilanzen bis Ende 2009 Wertberichtigungen in Höhe von 2,9 Millionen Euro vornehmen. Daraus errechneten die Prüfer einen kumulierten Zinsentgang von 4,5 Millionen Euro. Das brisante Fazit des Rechnungshofs zur gemeindeeigenen Gesiba:
In einer Stellungnahme vom 4. August machte das Gesiba-Management gegenüber dem RH deutlich, was die vernünftigste Lösung für das marode Shopping-Center in Stadtbesitz wäre: ein baldiger Verkauf. Originalzitat aus dem profil vorliegenden Schreiben: „Zum anderen ist die Gesiba unverändert bereit, ihre Beteiligung an der Gasometer Mall zu wirtschaftlich angemessenen Konditionen einem Betreiber zu übertragen, der über eine gesunde wirtschaftliche Basis, ausreichende Erfahrung als Einkaufszentrumsbetreiber und Interesse an einem langfristigen Engagement verfügt und deshalb als seriöser Partner anzusehen ist.“ Conclusio: Scheitert die Gemeinde Wien als Betreiberin eines Shopping-Centers, sollen eben Private ran.
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