Auktionen: Unterm Hammer

Gerichtliche Zwangsversteigerungen von Immobilien nehmen zu – eine Chance, um günstig zur Traumimmobilie zu kommen.

Kurz vor neun Uhr morgens müssen sich die Interessierten im Bezirksgericht Wiener Neustadt einfinden. Im Sitzungssaal Nummer 9 ist die Versteigerung einer knapp 47 Quadratmeter großen, im niederösterreichischen Ort Piesting gelegenen Eigentumswohnung mit Loggia anberaumt. Der Schätzwert des Objekts wurde mit 38.500 Euro beziffert, das geringste Gebot mit 22.000 Euro festgelegt.

„Die Zahl solcher Versteigerungen von Immobilien nimmt kontinuierlich zu“, konstatiert Gerhard Tiefenthaler, Geschäftsführer der Münchner Werbeagentur Asyndrom sowie Herausgeber des Asyndrom „Immobilien-Versteigerungsführers Österreich“. Im Vorjahr gab es laut dem Fachverlag Daten Info Service Eibl GmbH bundesweit 3726 derartige Immobilienauktionen – um fast 1000 mehr als 2002. „Das bedeutet eine Steigerung der angesetzten Termine um fast 35 Prozent“, bilanziert Martin Herdieckerhoff, Unternehmenssprecher des Fachverlages, der alle drei Wochen auch einen eigenen Versteigerungskatalog für Österreich publiziert.

Tatsächlich versteigert wurden 2003 exakt 2172 Eigentumswohnungen und Wohnhäuser, ein Jahr zuvor waren
es 1733 solche Objekte gewesen. „Doch die große Welle kommt erst“, prophezeit Versteigerungsexperte Tiefenthaler. „Der Versteigerungsmarkt ist ein Spiegel der Wirtschaft. Er zeigt die wirtschaftlichen Verhältnisse eines Landes, allerdings nur um ein, zwei Jahre nach hinten verschoben.“

Geldbeschaffung. In Zeiten häufiger Unternehmenspleiten und Privatinsolvenzen sowie steigender Arbeitslosenzahlen sehen sich Banken zunehmend genötigt, die zur Besicherung von Krediten verpfändeten Liegenschaften – oftmals im Wege von Zwangsversteigerungen – zu verwerten. Auch die starke Zunahme an Ehescheidungen und Erbstreitigkeiten lässt die Zahl der Versteigerungstermine steigen.

Wer den Gang zum Bezirksgericht erwägt, um sein künftiges Eigenheim zu ersteigern, sollte sich allerdings vorher gründlich informieren. „Das ist wirklich Arbeit“, sagt Veronika Schmidt, Wohnrechtsexpertin des Vereins für Konsumenteninformation (VKI). Denn nicht alles, was auf den ersten Blick attraktiv erscheint, entspricht auch in der Realität den Erwartungen.

Immobilienauktionen finden grundsätzlich bei den örtlich zuständigen Bezirksgerichten statt. Die jeweiligen Termine lassen sich direkt beim zuständigen Bezirksgericht, in einem Versteigerungskatalog oder im Internet unter der Adresse www.edikte.justiz.gv.at recherchieren. In dieser Ediktsdatenbank des Ministeriums sind Termine zudem nach Bundesländern geordnet und mit Kurzbeschreibungen versehen. „Ganz wichtig ist es, sich vorab die Versteigerungsakte mit Schätzgutachten und Versteigerungsbedingungen zu besorgen und im Detail durchzulesen“, rät Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbandes der Immobilientreuhänder.

Sorgfältige Information. Im Schätzgutachten wird die Wohnung detailliert samt Plänen und Fotos dargestellt, zudem wird der vom gerichtlichen Sachverständigen geschätzte Wert aufgelistet. In den Versteigerungsbedingungen erfährt der Interessierte, unter welchen Bedingungen die Immobilie unter den Hammer kommt. Höchste Aufmerksamkeit sollte dort auch eventuellen grundbücherlichen Belastungen gelten.

Nach dem genauen Studium der Unterlagen wird üblicherweise ein Besuch des jeweiligen Objekts fixiert. Die Besuchstermine legt entweder das Gericht fest, oder man vereinbart sie selbst mit dem Noch-Eigentümer. „Es kann auch nicht schaden, beim Lokalaugenschein bei den Nachbarn anzuklopfen und sich persönlich zu informieren“, empfiehlt Schmidt. Denn so manches Objekt, das am Papier als Schnäppchen erscheint, entpuppt sich in der Realität dann als weniger reizvoll oder schlicht ungeeignet.

Beim Gerichtstermin sollte man sich jedenfalls bereits ein umfassendes Bild gemacht haben – denn ist dem Meistbietenden der Zuschlag einmal erteilt, gibt es im Grunde kein Zurück mehr. In der Folge muss derjenige, dem die Immobilie zugesprochen wurde, das so genannte Vadium – zehn Prozent des Schätzwertes – als Sicherheit beim Richter hinterlegen. Binnen zweier Monate muss dann der Rest der Summe bei Gericht bezahlt werden.

„Aus langjähriger Erfahrung wissen wir, dass die Preise von Wohnungen und Häusern bei Zwangsversteigerungen im Durchschnitt um 30 bis 35 Prozent unter dem Schätzwert liegen“, berichtet Tiefenthaler. In Ausnahmefällen sind sogar 50 Prozent dieses Wertes möglich. Zudem erspart man sich sonst übliche Aufwendungen wie Notariatskosten und Maklergebühren.

Tückische Details. Dennoch kann der Teufel im Detail stecken. So mancher habe sich schon über sein ersteigertes Schnäppchen gefreut, warnt Immobilienexperte Holzapfel, „aber konnte die Erhaltung nicht finanzieren“.

Doch nicht nur die langfristige Finanzierung wird mitunter unterschätzt. Auch professionelle Konkurrenten können dem Auktionslaien das Mitbieten erschweren. „Man hört, dass es unter professionellen Mitsteigerern zu Preisabsprachen kommen kann“, so VKI-Expertin Schmidt. „Die machen sich dann untereinander alles aus.“