Büroimmobilien: Hohe Erwartungen

Während in Wien weiterhin prestigeträchtige Bürotürme entstehen, warnen Experten bereits jetzt vor beachtlichen Leerständen. Attraktiv bleiben die Hochhäuser dennoch – vor allem für deutsche Investoren.

Die Bauarbeiten laufen auf Hochtouren, die Errichtung des Saturn-Tower auf der Donauplatte im 22. Wiener Gemeindebezirk scheint zügig voranzugehen. Mit der Fertigstellung des neuen, von den Architekten Hans Hollein und Heinz Neumann geplanten Büroturms, die für Ende 2004 vorgesehen ist, soll sich ein weiteres Hochhaus zu den bestehenden Objekten mit Bezeichnungen wie Andromeda Tower, Ares Tower oder Tech Gate gesellen.

Mit einer Höhe von rund 90 Metern und einer Büromietfläche von knapp 30.000 Quadratmetern, wovon allein der Computerkonzern IBM 5600 Quadratmeter angemietet hat, soll der Saturn-Turm die Skyline an der Donau ergänzen. Bauherr ist die Wiener Entwicklungsgesellschaft für den Donauraum (WED), IBM fungiert als so genannter Generalübernehmer. „Dies umfasst Planung, Projektmanagement und schlüsselfertige Errichtung des Bürohochhauses auf modernstem technischem Standard“, erklärt IBM-Boss Ernst Nonhoff.

Allerdings bezweifeln Experten immer öfter, dass all die Büroimmobilien neben dem Prestige für Architekten und Bauträger mittelfristig auch die erhofften Erträge erbringen. Schon in den vergangenen zwei Jahren waren die Leerstandsraten in dem Sektor kontinuierlich angestiegen, die Wiener Büropreise sanken im Vorjahr im Vergleich zu 2001 um bis zu 14 Prozent. Und ausgerechnet Vorzeigeprojekte wie der Florido Tower oder die Twin Towers weisen Leerstände auf, die weit über der durchschnittlichen Rate des Jahres 2003 von knapp sechs Prozent liegen – manchen Experten zufolge liegen sie bei bis zu 33 Prozent.

Teilweise bestätigt sehen sich Skeptiker durch jüngste Studien wie den kürzlich präsentierten Büromarktbericht der international tätigen Immobilienmakleragentur CB Richard Ellis – zumindest was die nähere Zukunft betrifft. Bis Jahresende, so geht aus dem Papier hervor, werde die Leerstandsrate bei den derzeit rund 9,35 Millionen Quadratmeter Bürofläche bei sieben Prozent liegen, für 2004 sei mit einem weiteren Anstieg auf acht Prozent zu rechnen. Erst im Jahr 2005 sei eine Trendwende zum Positiven erwartbar.

Generell würden genehmigte Projekte nur noch bei Vorvermietung realisiert, erklärt Andreas Ridder, Österreich-Chef von CB Richard Ellis – entsprechende Verträge scheinen allerdings nicht gerade im Übermaß unterfertigt zu werden. So ist laut aktuellem Marktbericht des Unternehmens die einst große Nachfrage bei Telekommunikationsanbietern endgültig gestillt. Auch im Banken- und Versicherungssektor liege die Nachfrage nahezu bei null.

Optimismus. Andere Branchenkenner zeigen sich deutlich optimistischer. Katharina Bau, Expertin für Büroimmobilien bei der Wiener Immobilienkanzlei Colliers Columbus, will dagegen bereits im zweiten Halbjahr 2003 wieder eine steigende Nachfrage erkennen. „Die Abschlussfreudigkeit ist zwar noch etwas gebremst“, konstatiert auch Bau. „Wir gehen aber davon aus, dass im Laufe des kommenden Jahres eine Verbesserung eintreten wird.“ Zudem glaubt Bau, dass viele der Bürotürme „trotz Leerständen wirtschaftlich positiv dastehen. Deshalb besteht auch keine Notwendigkeit, diese Flächen zu Dumpingpreisen zu füllen.“

Auch Michael Ehlmaier, Geschäftsführer des Wiener CPB Immobilientreuhand, einer Tochter der Constantia Privatbank, sieht ein Ende der Talfahrt am Wiener Büromarkt. „Im Jahr 2004 wird es zu einer Konsolidierung kommen, wobei sich die im Jahr 2003 bereits gestiegene Neunachfrage nach Büroflächen niederschlagen wird“, so Ehlmaier. Ab 2005 rechnet Ehlmaier „mit einer deutlichen Erholung auf dem Büromarkt“. Marktbeobachter prognostizieren für 2004 ein rund 280.000 Quadratmeter umfassendes Büroflächenangebot.

Steuervorteile. Neue Impulse erhoffen sich Immobilienexperten allerdings nicht nur von künftigen Mietern, sondern vor allem von Investoren – besonders von jenen aus Deutschland, die auch aufgrund des so genannten Doppelbesteuerungsabkommens am österreichischen Markt interessiert sind. Diese Regelung besagt unter anderem, dass bei der Besteuerung etwa einer grenzüberschreitend aktiven Fondsgesellschaft der Firmenstandort – also beispielsweise Deutschland – ausschlaggebend ist. „In Österreich entsteht den Anlegern eine beschränkte Steuerpflicht“, so Ehlmaier. Die namhafteste Transaktion der jüngeren Vergangenheit ist wohl der Verkauf des Millennium Tower um 360 Millionen Euro an den deutschen Fonds Münchmeyer Petersen Capital (MPC).
Doch auch die weit gehend stabilen und verhältnismäßig niedrigen Büromieten sind ein Argument für Investoren, wie aus einer neuen Statistik von CB Richard Ellis hervorgeht (siehe Kasten): Während Mieter in London bis zu 97 Euro pro Quadratmeter bezahlen, nehmen sich die Wiener Büromieten von im Schnitt knapp 21 Euro geradezu moderat aus.

Der „als langweilig geltende Wiener Büromarkt“, so Ridder, auf dem die Mietpreise weder besonders dramatisch fallen noch steigen, wirke sich in dem Zusammenhang positiv aus. „In Summe schätzen Investoren diese Kontinuität, weil die Marktmechanismen leichter prognostizierbar sind“, befindet Ehlmaier.