Ferienhäuser: Schnee-Burgen

Immobilien in Österreichs Skigebieten sind gefragt und gelten als sichere Wertanlage – und stehen zunehmend in Konkurrenz zu Angeboten aus den neuen EU-Ländern.

Die Vorstellung eines ständigen Domizils in einer Wintersportregion klingt wohl für viele Österreicher verlockend. Allerdings mangelt es meist zumindest an zweierlei: an der Zeit sowie an einem permanent verfügbaren Quartier. Zumindest letzteres Problem lässt sich verhältnismäßig leicht lösen: In zahlreichen Skigebieten werden Zweitwohnsitze angeboten, und diese Häuser oder Apartments verlieren üblicherweise nicht an Wert – zumeist ist eher das Gegenteil der Fall. Die Palette der verfügbaren Objekte reicht dabei von eher bescheidenen Wohnformen wie der eigenen Berghütte über traditionelle 50-Quadratmeter-Apartments bis zur feudalen Dauer-Suite im Fünfsternehotel.

Hütte nach Maß. Berghütten werden beispielsweise im kärntnerischen Falkert, unweit von Bad Kleinkirchheim, zu Preisen ab 97.000 Euro offeriert. Bei einer der angebotenen Varianten beträgt die Fläche freilich nicht mehr als 50 Quadratmeter. Allerdings gibt es auch ein zweigeschossiges Objekt, welches entsprechend mehr kostet. „Gerade im Almhüttensegment, das derzeit in Bezug auf das Angebot stark beschränkt ist, gehen Experten von einer Wertsteigerung von 2,5 Prozent jährlich aus“, sagt der Immobilienexperte Kai Michael Schäfer von der deutschen Schneemenschen Gmbh, die solche Objekte im Programm hat.

Eine etwas gehobenere Ausführung von Skihütten steht auf dem Nassfeld, ebenfalls in Kärnten, zur Verfügung. Auf den ersten Blick erscheint das dortige frühere Rogner-Feriendorf zwar wie eine Ansammlung von Retortenbauten. Doch in Wirklichkeit handelt es sich um bis zu 300 Jahre alte Bauernhäuser, die das Bauunternehmen zunächst an verschiedenen Orten abtragen und anschließend, Mitte der achtziger Jahre des vorigen Jahrhunderts, in dem Wander- und Skigebiet neu aufstellen ließ.

Nun stehen die Alpinhütten, die in rund 80 Wohnungen in einer Größe von 35 bis 60 Quadratmeter unterteilt sind, zum Verkauf. Die Preise betragen 90.000 bis 140.000 Euro. Dazu werden Ratenfinanzierungen angeboten (ab 377 Euro im Monat). Der bereits vorhandene Wellnessbereich mit Sauna, Dampfbad und Solarium bleibt dem Feriendorf ebenso erhalten wie die zentrale Infrastruktur mit Supermarkt, Post und Friseur.

Günstiges Gastein. Noch eine Kategorie höher angesiedelt ist das klassische Apartment, das zwar selten durch exklusive Architektur besticht, aber im Regelfall trotzdem als zuverlässige Wertanlage gilt. In diesem Bereich findet der Interessent üblicherweise kaum ein Objekt unter 2000 Euro pro Quadratmeter. Erfreulich günstig präsentiert sich allerdings das Gasteiner Skigebiet, wo sich die Tourismusverantwortlichen seit einigen Jahren intensiv um eine Aufwertung der Region bemühen. In Bad Gastein beispielsweise betragen die Preise im Schnitt 1000 bis 1400 Euro pro Quadratmeter.

Gehobene Preise. Bad Kleinkirchheim wiederum repräsentiert mit Preisen von 2000 bis 2200 Euro pro Quadratmeter schon eher die österreichischen Durchschnittswerte. Mit einem weiteren Sprung nach oben muss man im Raum Salzburg rechnen. „In Zell am See beziehungsweise Saalbach liegt der Preis für gut ausgestattete Wohnungen bei 3500 Euro pro Quadratmeter“, berichtet der Salzburger Immobilienmakler Alexander Kurz. Im Gegensatz zu den Wohnungen erscheinen die Häuser, die in dieser Region angeboten werden, jedoch einigermaßen günstig: Für ein idyllisch gelegenes Landhaus unweit von Zell am See etwa werden 440.000 Euro verlangt, ein Mehrfamilienhaus ist mit 270.000 Euro veranschlagt.

Prominententreff. Die Speerspitzen der Society sammeln sich allerdings nach wie vor am liebsten in Kitzbühel, wo die Wohnungen, so Kurz, „inzwischen 5000 bis 8000 Euro pro Quadratmeter kosten“. Die Schauspielerin Uschi Glas soll in den Erwerb einer Wohnung im „Weissen Rössl“ rund eine Million Euro investiert haben. Dafür profitiert sie auch von der hoteleigenen Infrastruktur mit weitläufigem Wellnessareal.

Wer indes weder solche Preise zu bezahlen vermag noch willens ist, die Skigondel gegebenenfalls mit allerlei Halbprominenz zu teilen, findet mittlerweile in den neuen EU-Ländern attraktive Alternativen. Denn Wintersportorte in Polen, Tschechien, der Slowakei und Slowenien werden zunehmend auch als Skiurlaubsdestinationen erschlossen. Zumindest in dieser Hinsicht haben schon frühere Regierungen Weitsicht bewiesen und viele infrage kommende Gegenden als Nationalparks gewidmet.

Relativ moderat fielen daher zumeist die architektonischen Sünden aus. Die typische Bauweise der Tatra-Region etwa mit lang heruntergezogenen Dächern findet sich selbst bei Häusern aus den siebziger und achtziger Jahren. Ein weiteres charmantes Merkmal der Tatra ist die Vielzahl an Grandhotels aus der Wende zum 20. Jahrhundert, die in den vergangenen Jahren renoviert und teilweise in Apartmenthäuser umgewidmet wurden.

„In den vergangenen Jahren haben viele Österreicher mit polnischen Wurzeln in Zakopane Eigentum erworben. Wenn sie dann in Wien erzählen, wie schön es bei uns ist, macht das andere neugierig. Diese Mundpropaganda bringt uns weitere Kunden“, berichtet die Immobilienmaklerin Agnes Szymlak von Palider-Immobilien. Das Unternehmen ist auf den Raum Zakopane spezialisiert und vermittelt bestehende Objekte, plant und konstruiert aber auch neue Anlagen.

Attraktive Preise. Den Preis für neue Apartments beziffert Szymlak mit durchschnittlichen 800 Euro pro Quadratmeter. Stammt die Anlage allerdings aus den siebziger oder achtziger Jahren, sinkt dieser auf rund 600 Euro. Ein weiterer Preisunterschied zu Österreich liegt in den Nebenkosten. So werden sowohl in der polnischen als auch in der slowakischen Tatra für einen Wochenskipass im Schnitt 80 Euro verlangt. In Österreich muss man für eine solche Wochenkarte zwischen 160 und 180 Euro hinblättern.

Gute Lage. Ein weiterer Vorteil dieser Region liegt in der leichten Erreichbarkeit. Von Wien aus benötigt man für die Autofahrt in die Tatra nicht länger als in Salzburger oder Tiroler Skiorte: Der slowakische Teil ist in nur vier Stunden erreichbar, der polnische in fünf Stunden. All diese Faktoren machen die Investition in Eigentum interessant – zumal mit dem EU-Beitritt dieser Länder auch die Regelungen für den Immobilienerwerb gelockert wurden. Man muss nicht mehr, wie einst der Fall, eine Gesellschaft gründen, um in Polen, Tschechien, der Slowakei oder Slowenien Wohnobjekte erstehen zu dürfen.

Diese gesetzlichen Neuerungen sowie mannigfaltige Anstrengungen der jeweiligen regionalen Institutionen, ihre Gemeinden auf „West-Standard“ zu heben – Zakopane beispielsweise bemüht sich um die nordische Skiweltmeisterschaft 2007 sowie um die Olympischen Spiele –, könnten freilich schon bald zu einer Wertsteigerung der Objekte führen.

In Slowenien dagegen hat sich der Preissprung bereits vollzogen. Das Land präsentiert sich ökonomisch solide, und Engländer, Italiener, Belgier und Niederländer haben sich vielfach sogar schon vor der Ostöffnung Apartments in den Skiregionen gesichert. Zurzeit werden vor allem um Kranjska Gora, unweit der österreichischen Grenze, Apartmentsiedlungen errichtet. Der Preis für das winterliche Refugium jenseits der Karawanken liegt bei 1700 Euro pro Quadratmeter.

In Kranjska Gora selbst lässt sich auch für weniger Geld Interessantes finden: Objekte in durchschnittlichem Zustand, bei denen Küche oder Bad leicht überholt werden müssen, sind in der Regel mit 1200 Euro pro Quadratmeter angeschrieben. Was Slowenien betrifft, hält sich das österreichische Interesse jedoch in Grenzen, was, so mutmaßt Urban Jagodic von der Immobilienfirma Asgard, „in erster Linie darauf zurückzuführen ist, dass es vom Preis her nur geringe Unterschiede gibt“. Der finanzielle Vorteil macht sich erst auf den zweiten Blick bemerkbar: Denn auch in Slowenien liegen die Kosten, die sonst rund um den Wintersport entstehen, deutlich unter den heimischen.