Goldener Boden

Baugrund wird immer teurer – das nützt vor allem Bauern, die ihre Wiesen umwidmen lassen. Bis jetzt sind solche Geschäfte steuerfrei. Das soll sich ändern.

Lotto spielen ist natürlich eine Möglichkeit, allerdings braucht man dafür viel Optimismus. Erben funktioniert ebenfalls, setzt jedoch die Existenz passender Verwandtschaft voraus. Manche versuchen es auch mit harter Arbeit, aber die Erfolgsquote ist leider gering.

Welche Möglichkeiten bleiben sonst noch, um ganz schnell, am besten über Nacht, richtig reich zu werden?

Man kann, zum Beispiel, darauf hoffen, dass der Stromkonzern Verbund in der Nachbarschaft eine neue Hochspannungsleitung baut. „Durch die 380-kV-Salzburgleitung Salzburg-Tauern werden in Summe doppelt so viele Leitungskilometer demontiert wie neu gebaut“, heißt es auf der Homepage der Verbund-Tochter APG. „Insgesamt könnten durch die Demontage vier Millionen Quadratmeter neues Bauland geschaffen werden.“

Für den Laien hört sich das nach einer wenig spektakulären Nachricht an. Wenn eine Stromleitung gebaut wird, kann logischerweise eine andere stillgelegt werden. Nur der Experte erkennt die Brisanz. „Dann haben wir in Salzburg einen Haufen Millionäre mehr“, sagt der Salzburger Landesrat Walter Blachfellner, zuständig für die Raumordnung in seinem Bundesland. Die alte 220-kV-Leitung führe großteils durch ortsnahe Wiesen. „Wenn die Masten weg sind, spricht nichts mehr gegen eine Umwidmung in Bauland.“ Der Quadratmeter Baugrund kostet in dieser Gegend bis zu 300 Euro. Selbst ein kleiner Acker, der im Moment nur ein paar tausend Euro wert ist, wird durch eine Umwidmung schnell zur Goldgrube. Und das Beste: Steuern fallen dafür auch nicht an.

Bis jetzt jedenfalls. Die Salzburger Landeshauptfrau Gabi Burgstaller regte kürzlich an, solche Wertzuwächse mit einer 25-prozentigen Widmungsabgabe zu belegen. „Diese Gewinne sind derzeit steuerfrei, was völlig absurd ist, weil die Eigenleistung dafür null ist“, findet Burgstaller. Mit den Einnahmen könnten die Gemeinden in günstigen Wohnraum investieren oder Infrastrukturprojekte finanzieren. Als Vorsitzende der Landeshauptleutekonferenz will Burgstaller das Thema im Herbst zur Diskussion stellen.

Manche ÖVP-Kollegen sind schon einmal vorsorglich dagegen. Als „populistischen Reflex“ bezeichnete etwa der niederösterreichische Finanzlandesrat Wolfgang Sobotka den Vorschlag. Doch in den Gemeinderäten und Rathäusern findet die Idee durchaus Sympathisanten – und zwar auch im schwarzen Lager.

Baugrund ist in den vergangenen Jahrzehnten stetig teurer geworden und gilt als einer der Hauptpreistreiber im Wohnbau. Natürlich gibt es noch Gegenden, in denen der Quadratmeter nicht viel mehr wert ist als ein warmes Mittagessen (siehe Kasten). Doch vor allem im Umland der Landeshauptstädte und in Tourismusregionen sind die Kosten explodiert. Für die Bürgermeister birgt diese Tatsache Konfliktstoff: Wo Zugereiste den Markt anheizen, kann sich die eigene Bevölkerung das Wohnen oft kaum mehr leisten. Große Gewinner sind die lokalen Landwirte, die ihre bis dahin oft nicht sehr ertragreichen Äcker zum Höchstpreis verkaufen.

Wie das geht, lässt sich am besten in Kitzbühel beobachten. Der Quadratmeter Baugrund kann hier, abhängig von Nachbarschaft, Sonneneinstrahlung und Aussicht, bis zu 3000 Euro kosten. Ein Ende des Booms sei nicht in Sicht, glauben Immobilienmakler. Nicht einmal die Wirtschaftskrise hatte für einen nachhaltigen Einbruch gesorgt, und seit es wieder aufwärtsgeht, laufen die Geschäfte besser denn je.

Bürgermeister Klaus Winkler ist im Hauptberuf Steuerberater und außerdem Chef einer ÖVP-Bürgerliste. Mit klassenkämpferischen Argumenten muss ihm keiner kommen. Trotzdem sehe der Chef den Burgstaller-Vorschlag durchaus positiv, sagt Rathaus-Sprecher Felix Obermoser. „Wir halten das für einen Vorstoß, über den man reden sollte. In Kitzbühel kannst du mit einer Umwidmung zum Millionär werden. Wir haben genug Bauern, die nicht mehr Bauern sein müssen, weil sie ihren Grund so teuer verkauft haben.“

Um den Einheimischen noch halbwegs leistbare Wohnmöglichkeiten zu bieten, greift Kitzbühel zu einer List: Wer eine Umwidmung haben möchte, muss der Stadt einen Teil der Fläche zum billigen Grünland-Preis überlassen. Obermoser erzählt von einer älteren Dame, die sich von 80.000 Quadratmeter Grund, spottbillig erworben in den sechziger Jahren, trennen wollte. Ausgehandelt wurde folgender Deal: Den Großteil des Grundstücks kaufte die Stadt um einen Quadratmeterpreis von 50 Euro; mehr ist Grünland auch in Kitzbühel nicht wert. Für 5000 Quadratmeter bekam die Verkäuferin eine Umwidmung – und damit das große Los. Auf bis zu zehn Millionen Euro schätzt der Rathaussprecher den Wert dieses Grundstücks in sonniger Aussichtslage.

Es verletzt das Gerechtigkeitsempfinden doch empfindlich, dass Transaktionen dieser Größenordnung im Hochsteuerland Österreich ohne einen Euro Abgaben über die Bühne gehen. Bemerkenswert ist auch, dass niemand weiß, wie viele solche Geschäfte überhaupt gemacht werden. Weil Raumordnung Sache der Länder und Gemeinden ist, gibt es keine zentrale Erfassung der Umwidmungen. Geschätzt wird, dass täglich rund 25 Hektar von Grün- zu Bauland werden. Das wären rund 90 Millionen Quadratmeter im Jahr.

Das Marktanalyse-Unternehmen Kreutzer Fischer & Partner untersuchte die Thematik im Jahr 2004 und kam zu erstaunlichen Ergebnissen: Die durch Umwidmungen ausgelöste Wertsteigerung liegt laut Studie bei rund 3,3 Milliarden Euro jährlich. Der simple Verwaltungsakt bringe dem Eigentümer eine Rendite von durchschnittlich 1500 Prozent, in Einzelfällen bis zu 10.000 Prozent. „Diese 3,3 Milliarden scheinen in keiner Einkommensstatistik auf“, sagt Firmenchef Andreas Kreutzer. Dass es um sehr viel Geld geht, zeigte sich auch in den Reaktionen auf die Studie: „Wir sind von der Landwirtschaftskammer regelrecht bedroht worden.“

Mehr Begeisterung kam aus den Gemeindeämtern. In einer von Kreutzer Fischer & Partner zeitgleich durchgeführten Umfrage sprachen sich 70 Prozent der Bürgermeister für neue Besteuerungsmodelle bei Umwidmungen aus.

Gabi Burgstaller ist nicht die erste Landespolitikerin, die beim fröhlichen Treiben auf dem Grundstücksmarkt mitspielen will. In Tirol wurde vor einem Jahr ein sehr ähnliches Modell der Widmungsabgabe diskutiert. Geplant war eine zehnprozentige Besteuerung der Gewinne. Die Einnahmen sollten dem Bodenfonds zugutekommen. Beschlossen wurde die Maßnahme dann allerdings nicht. „Der Verwaltungsaufwand würde in keiner Relation zu den Einnahmen stehen“, sagt der zuständige Landesrat Christian Switak, der die Einführung erst betrieben hatte. „Wahrscheinlich wäre für jedes Grundstück ein eigenes Gutachten notwendig gewesen.“ Außerdem hatten Bauernbund und Landwirtschaftskammer nach Kräften gegen die Abgabe lobbyiert – vielleicht auch ein Grund, den Plan zu beerdigen.

Bis auf Weiteres müssen sich die Gemeinden also mit anderen Maßnahmen helfen, um ihren Bürgern leistbaren Wohnraum zu bieten. Manche Orte machen es wie Kitzbühel und fordern für eine Umwidmung Gegenleistungen. Andere versuchen, das Geschäft zu monopolisieren, und widmen nur um, wenn das Gelände an die Gemeinde verkauft wird. In einigen Bundesländern ist es mittlerweile auch üblich, die Erschließungskosten gleich bei der Umwidmung zu kassieren. Damit wird wenigstens das Horten von Bauland etwas unrentabler. Ganz so problemlos wie früher könne man heute nicht mehr Geschäfte machen, sagt Studienautor Andreas Kreutzer. „Der Umgang mit Grund und Boden ist sensibler geworden.“

Auch Johann Strasser hat vor, es den Grundbesitzern in seinem Ort nicht zu leicht zu machen. Er ist VP-Bürgermeister der Gemeinde Eugendorf, in der durch die neue Trassenführung der Hochspannungsleitung bald größere Flächen frei werden könnten. Noch gebe es keine Anträge auf Umwidmungen, sagt Strasser. „Falls sie kommen, werden wir uns was überlegen müssen. Mir ist wichtig, dass die jungen Leute im Ort auch etwas davon haben.“

Die Eugendorfer Bauern werden auf dem Weg zum Reichtum also vielleicht ein paar Hürden überwinden müssen. Aber immer noch besser als Lotto spielen.