Franz Schellhorn: Wohnen wie in der DDR

Angesichts munter steigender Mieten werden die Rufe nach neuen Regulierungen immer lauter. Seit Jahren fordert etwa die Arbeiterkammer ein Verbot für befristete Mietverträge, weil mittlerweile zwei von drei neuen Mietverhältnissen nur noch zeitlich begrenzt abgeschlossen werden und mit jedem Neuabschluss die Preise steigen. Dabei würden viele Wohnungen schon jetzt teurer vermietet, als das per Gesetz erlaubt sei, so die AK. Wer etwa einen Altbau zeitlich befristet vermietet, müsste dem Mieter einen Abschlag von 25 Prozent gewähren, worauf aber viele Vermieter "vergessen" würden.

Mit ihrem Befund trifft die Kammer ins Schwarze. Wohnen wird tatsächlich immer teurer, wenn auch nicht für alle, sondern "nur" für jene, die sich eine neue Bleibe suchen müssen oder wollen. Und das ist ein wirkliches Problem, zumal jeder Mensch in diesem Land eine leistbare Wohnung finden sollte. Und ja, viele Wohnungen werden oft nur noch befristet vergeben, was für erhöhte Unsicherheit sorgt, allen voran für Familien, die mit einer Übersiedlung aus ihrem sozialen Umfeld gerissen werden, wovon Schulkinder besonders stark betroffen sind.

Insofern haben die Rufe nach einem Verbot von Befristungen einen gewissen Charme. Vor allem für die Politik, die mit Ausbruch der Corona-Krise in einen wahren Regulierungsrausch verfallen ist. Das Drama ist nur, dass bisher alle Versuche, Mieten über Verbote und Preisobergrenzen leistbarer zu machen, zum Gegenteil des Gewünschten führten. Das ist keine Vermutung, sondern eine wissenschaftlich abgesicherte Erkenntnis. Streng regulierte Mieten nützen zwar jenen, die schon eine Wohnung haben-schaden aber ausgerechnet jenen, die leistbaren Wohnraum suchen und diesen am dringendsten brauchen. Weil die Preisobergrenzen letztlich nur den Gut-und Besserverdienern zu günstigen Wohnungen verhelfen, die bei Vorlage des Lohnzettels so gut wie immer den Zuschlag erhalten.

Jüngstes Beispiel für die unerfreulichen Folgen der Eingriffe in die Preisbildung ist der Berliner Mietpreisdeckel, der im Sommer vergangenen Jahres verabschiedet und heuer in Kraft getreten ist. Mieten werden demnach für fünf Jahre eingefroren, betroffen davon sind neun von zehn Berliner Mietwohnungen. Die Initiative entwickelt sich zum Desaster, weil immer mehr Eigentümer ihre Immobilien nicht mehr zur Miete anbieten, sondern verkaufen. Wie die "Frankfurter Allgemeine Zeitung" berichtet, ist das Angebot an Eigentumswohnungen innerhalb der vergangenen zwölf Monate in Berlin um 25 Prozent gestiegen. Bei Wohnungen, die vom Deckel betroffen sind, lag das Plus sogar bei knapp 40 Prozent, während das Angebot an preisregulierten Mietwohnungen um 45 Prozent zurückging.

"Der Wohnungsmarkt ist nun mal ein Markt, auch wenn das von der Politik und weiten Teilen der Bevölkerung ausgeblendet wird."

Überrascht kann von dieser Entwicklung niemand sein, zumal zahlreiche Studien genau das prognostiziert haben. Etwa jene des nicht gerade turbokapitalistisch angehauchten Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW),das in einer 2019 veröffentlichten Arbeit die steigende Eigentumsquote als direkte Folge der gesetzlichen Preisregelung vorgezeichnet hat. Es ist nämlich so: Der Wohnungsmarkt ist nun mal ein Markt, auch wenn das von der Politik und weiten Teilen der Bevölkerung ausgeblendet wird. Angebot und Nachfrage treffen aufeinander - und wenn sich die Bedingungen für die Vermieter deutlich verschlechtern, wird das Angebot schwächer wachsen oder gar reduziert.

Wenn man nun wie in Berlin oder in Wien pro Quadratmeter sechs Euro Miete im Monat vor Steuern verlangen darf, die Sanierung eines Altbaus aber 1500 Euro je Quadratmeter kostet, wird sich jeder Vermieter genau überlegen, ob die Investition getätigt wird oder ob es nicht zielführender ist, die Wohnung zu verkaufen. Zumal ja die laufenden politischen Debatten immer schlechter werdende Bedingungen für die Vermieter erwarten lassen. Warum sollte noch in den Bestand investiert werden, wenn nicht klar ist, ob sich die Sache überhaupt rechnen kann?

Wohin das alles in letzter Konsequenz führt, zeigte sich ausgerechnet in Berlin der späten 1980er-Jahre. Nach 44 Jahren exzessiver Mietpreisregulierung war Touristen nach dem Zusammenbruch der DDR sofort klar, in welchem Stadtteil sie waren. Sie mussten nur auf die heruntergekommenen Häuser im sozialistischen Mieterparadies schauen, um zu wissen, dass sie im Osten der Stadt sind. Das kann niemand zurückhaben wollen.

Was wir aber alle wollen, ist leistbarer Wohnraum für die gesamte Bevölkerung. Den bekommt man aber nur mit einem Wohnungsangebot, das schneller wächst als die Nachfrage. Das setzt voraus, dass sich Investitionen zurückverdienen lassen. Hinzu kommen niedrige Abgaben auf Einkommen, damit sich Mieter ihre Miete leisten können. Und schließlich ein adäquates Angebot für einkommensschwache Haushalte. Entweder über den öffentlich finanzierten Sozialbau oder über die direkte finanzielle Unterstützung für Bedürftige. Alles andere wird die Wohnungsnot nur vergrößern und die Mieten weiter munter steigen lassen.

In Berlin ist das Angebot an Mietwohnungen eingebrochen. 

Franz Schellhorn ist Direktor des Thinktanks Agenda Austria.