Stadtentwicklung in Wien: Wie werden wir in Zukunft leben?

Wien wächst. Was heißt das für die Mieten, die Grätzl und die Einwohner der Stadt?

Wien wächst. Was heißt das für die Mieten, die Grätzl und die Einwohner der Stadt?

Neue Grätzl, neue Wohnungen, neue Einwohner: Wie sich Wien darauf vorbereitet, bald eine Stadt mit 2 Millionen Menschen zu sein.

"Wohnen in Wien: teuer und befristet" (Die Presse, am 6.2.), "Geförderter Wohnbau in Wien: Bald weniger Baugrund am Markt" (Kurier, am 23.1.), "Wien knackt 1,9-Millionen-Einwohner-Marke" (Der Standard, am 11.1.)

Ein Blick auf drei Schlagzahlen der letzten Wochen reicht aus: Das neue Jahr hat in Wien beim Thema Wohnen und Miete so begonnen, wie das alte aufgehört hat. Die Stadt wächst, der Bedarf an Wohnraum steigt, neue Viertel entstehen. Das Wachstum drückt jedoch gleichzeitig die Mietpreise in die Höhe. Der Jahreswechsel hat aber auch eine wichtige Veränderung gebracht. Seit 1. Jänner gilt in Wien die neue Widmungskategorie "Geförderter Wohnbau“, die leistbares Wohnen ermöglichen soll. Stephan Wabl hat diese Entwicklungen als Anlass genommen, um sich einige Fragen zu stellen:

1) Wie schnell wächst Wien?
Bald wird Wien wieder so viele Einwohner haben wie vor 100 Jahren.

2) Wer sind die Menschen, die in Wien wohnen bzw. nach Wien ziehen?
Rund 70 Prozent der Wienerinnen und Wiener haben einen österreichischen Pass, die meisten Zuwanderer kommen aus Europa.

3) Wie wohnen die Menschen in Wien?
Beinahe die Hälfte der Wienerinnen und Wiener wohnt im sozialen Wohnbau.

4) Wie teuer ist das Wohnen in Wien?
Der Unterschied zwischen Gemeindewohnung, Genossenschaftswohnung und Privatmietwohnung ist beachtlich.

5) Wie sehen die neuen Stadtviertel aus, die in Wien gebaut werden?
Vor allem auf ehemaligen Bahnhofsarealen werden ganze Viertel aus dem Boden gestampft.

6) Kann die Widmungskategorie "Geförderter Wohnbau" günstigen Wohnraum schaffen?
Befürworter und Bauträger sind geteilter Meinung.

7) Bleiben manche Gruppen bei der Stadtentwicklung auf der Strecke?
Vor allem neu Zugezogene und Menschen in prekären Lebensverhältnissen profitieren kaum von den neuen Entwicklungen.

Dazu haben wir Stadtforscher, Bauträger, zuständige Politiker und Stadtentwickler befragt und uns drei neue Viertel angesehen, die gerade gebaut werden bzw. in Planung sind.

Beginnen wir mit der Frage:

1) Wie hat sich die Bevölkerungsanzahl in Wien seit dem Jahr 2000 entwickelt?

2000: 1.551.236
2010: 1.689.995
2018: 1.888.776

Derzeit sieht es danach aus, dass Wien im Jahr 2027 die 2-Millionen-Einwohner-Marke erreichen wird. Dann hätte die Stadt wieder eine ähnliche Einwohnergröße wie vor rund 100 Jahren. Zum Vergleich: Im Jahr 1910 lebten 2.083.630 Menschen in Wien . Wien hat damit mit Abstand den größten Bevölkerungszuwachs in Österreich.

In den letzten zehn Jahren ist Wien durchschnittlich um 19.000 Menschen gewachsen . Besonders stark war das Wachstum aufgrund des Zuzugs von Flüchtlingen in den Jahren 2015 bis 2017. Im Jahr 2015 betrug das Bevölkerungsplus in Wien 42.900 Personen, 2016 waren es 27.400, im Jahr 2017 lag die Zahl bei 21.200. Im Jahr 2018 nahm die Zahl noch einmal deutlich ab und die Einwohnerzahl stieg nur mehr um 11.000 Menschen.

2) Woher kommen die Menschen, die in Wien leben bzw. nach Wien ziehen?

Im Jahr 2018 hatten:

Rund 70 Prozent der Wienerinnen und Wiener haben einen österreichischen Pass
Rund 13 Prozent kommen aus der Europäischen Union (vorwiegend aus Deutschland, Polen und Rumänien)
Rund 10 Prozent aus den restlichen europäischen Ländern (vorwiegend aus Serbien, der Türkei und Bosnien)

Aus dem Rest der Welt lebten im vergangenen Jahr in Wien:

Rund 5 Prozent mit einem asiatischen Pass (vorwiegend aus Afghanistan, Syrien, Irak und Iran)
Rund 1 Prozent hat einen Pass aus einem afrikanischen Land (vorwiegend Nigeria, Somalia und Ägypten) .

In den Jahren 2008 bis 2017 sind:

21.700 Personen mit Geburtsland Syrien zugewandert
16.800 Menschen mit Geburtsland Rumänien
15.200 Personen mit Geburtsland Deutschland
14.900 Menschen, die in Afghanistan geboren wurden.

Gleichzeit ist in diesen Jahren die Wiener Bevölkerung um 26.100 Personen gewachsen, die in Österreich geboren worden sind.

Während in den Jahren 2015 bis 2017 die meisten neuen Wiener und Wienerinnen aus Syrien und Afghanistan kamen, hat sich die Zuwanderung im Jahr 2018 gewandelt. Im vergangenen Jahr sind nämlich vorwiegend Menschen aus Serbien, Deutschland und Rumänien nach Wien übersiedelt.

3) Wie wohnen die Wienerinnen und Wiener?

Laut einer Studie der Arbeiterkammer lebten im Jahr 2016:

Etwa 43 Prozent der Haushalte wohnten in einer Gemeindewohnung oder in einer Wohnung einer gemeinnützigen Bauvereinigung (zum Beispiel Genossenschaft)
Ein Drittel der Wiener Haushalte lebte in einer privaten Mietwohnung .
Rund 19 Prozent der Wiener Haushalte in Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen
5 Prozent der Haushalte lebten in unentgeltlich genutzten Wohnungen , Dienstwohnungen oder in Untermiete.

Im Jahr 2016 lebte ein Drittel der Wiener Haushalte (299.330) in einer privaten Mietwohnung. Rund ein Drittel davon (101.096) hat einen befristeten Mietvertrag . Bei den Neuvermietungen hat sich diese Zahl jedoch umgekehrt : 62 Prozent der neu abgeschlossenen Mietverträge sind befristet (21.600 von 34.700). Die durchschnittliche Befristung liegt bei fünf Jahren .

In Wien gibt es einen hohen Anteil an sozialem Wohnraum.

In rund 220.000 Gemeindewohnungen leben rund 500.000 Wiener und Wienerinnen. Das ist jeder Vierte. In den nächsten Jahren sollen 4000 neue Gemeindewohnungen entstehen.

+++ Lesen Sie hier: Gemeindebauten - Der rote Mythos von der sozialen Durchmischung bröckelt +++

Weitere rund 200.000 Wohnungen wurden durch den geförderten Wohnbau errichtet. Damit lebt beinahe die Hälfte der Wienerinnen und Wiener im sozialen Wohnbau . Im Vergleich: In ganz Österreich liegt die Zahl bei 24 Prozent.

+++ Lesen Sie hier: Woher kommen die Menschen, die im Gemeindebau wohnen? +++

Insgesamt werden jährlich in Wien rund 10.000 neue Wohnungen gebaut. Benötigt würden jedoch jährlich 15.000 neue Wohnungen . Diese Diskrepanz erhöht den Druck auf den Wohnungsmarkt.

Immer mehr Einpersonenhaushalte
Ein sehr wichtiger Aspekt der Entwicklung am Wohnungsmarkt und in der Stadtentwicklung ist die Erhöhung der Einpersonenhaushalte. Von den rund 912.000 Privathaushalten im Jahr 2017 waren über 410.000 Einpersonenhaushalte. Das entspricht einem Anteil von über 45% aller Haushalte . Laut Statistik Austria ergibt sich bis zum Jahr 2030 eine Zunahme von 40.000 Einpersonenhaushalten oder eine jährliche Steigerung von über 3.000 Haushalten und damit Wohnungen. Diese Haushalte haben in in Wien eine Größe von durchschnittlich 61,2m². Das sind 60% über der durchschnittlichen Wohnfläche pro Person von knapp 37m². Wie der Wohnungsmarkt auf diese veränderte Lebensrealität eingeht, wird sich folglich auf den verfügbaren Wohnraum und die Mietpreise niederschlagen.

4) Wie viel Miete zahlen die Wiener und Wienerinnen?

Eine Ifes-Umfrage im Auftrag der Arbeiterkammer (AK) unter Mietern, die maximal 35 Jahre alt sind, kam zu dem Ergebnis, dass in Wien für eine 72m2 große Wohnung im Durchschnitt folgende Miete plus Betriebskosten zu zahlen ist:

540 Euro im Gemeindebau
600 Euro in einer Genossenschaftswohnung
790 Euro in einer privaten Mietwohnung

84 Prozent der befragten Unter-35-Jährigen, die in privaten Mietwohnungen leben, ist die Miete zu hoch.

Laut einer weiteren Studie der AK sind in Wien die Mietpreise zwischen 2008 und 2016 bei privaten Wohnungen um 43 Prozent gestiegen . Dieser Anstieg ist laut AK unverhältnismäßig zur Lohnentwicklung von plus 22 Prozent und der allgemeinen Teuerung von plus 14 Prozent. Auch die Betriebskosten seien im achtjährigen Vergleich im Ausmaß der Inflation gestiegen.

Wie ist die Relation von Miete und Einkommen?
Der Anteil der Wohnkosten am Haushaltseinkommen liegt in Wien laut des „Erschwinglichkeitsindex“ von ImmobilienScout24 bei 31 Prozent. Bei geringeren Einkommen verschiebt sich der Anteil naturgemäß nach oben.

5) Wie schaut Stadtentwicklung aktuell in Wien aus?

Um mit dem Bevölkerungszuwachs und den Wohn- und Lebensbedürfnissen in einer modernen Stadt umgehen zu können, hat Wien seit einigen Jahren mehrere größere Projekte in der Stadtentwicklung . Dazu gehören zum Beispiel die Seestadt Aspern oder das Viertel um den Hauptbahnhof. Vor allem die Bahnhofsareale sind in den vergangenen Jahren immer mehr in das Zentrum moderner Stadtentwicklung gerückt. Wir haben uns drei aktuelle Projekte angeschaut:

1) Nordbahnhof
Am ehemaligen Nordbahnhofareal im 2. Bezirk entstehen bis 2025 rund 10.000 Wohnungen und 20.000 Arbeitsplätze. Das ganze Areal hat eine Größe von 85 Hektar (rund 120 Fußballfelder) und wird Stück für Stück neu gebaut. Dabei will man weg von alten Baumustern - reihenweise Häuser mit Wohnungen und einen großen Supermarkt - und hin zu einer Mischung aus Wohnen, Arbeiten, Freizeit, kleinen und größeren Geschäften. Ein zentraler Ort dieses neuen Viertels könnte die Nordbahnhalle werden, dessen Zukunft derzeit offen ist.

Wir haben uns vor Ort umgesehen und mit Monika Hohenecker (Nordbahnviertel NBV Service GmbH) und Hans-Christian Heintschel (Projektleitung der Stadt Wien für Bahnareale) gesprochen.

Video: Was passiert am Nordbahnhof und am Nordwestbahnhof?

2) Nordwestbahnhof
Am ehemaligen Frachtbahnhof am Augarten soll ab 2022 ähnlich dem Nordbahnhof ein komplett neues Stadtviertel entstehen. Auf 44 Hektar, rund die Hälfte des Areals am naheliegenden Nordbahnhof, nach letzten Berichten rund 15.000 Menschen wohnen und 5000 arbeiten . Im Zentrum des zukünftigen Viertels zwischen Donau und Donaukanal soll laut ersten Plänen die "Grüne Mitte" stehen. Was mit den Backsteingebäuden des Bahnhofes passiert, ist noch offen. Mehr dazu im Video.

3) Franz-Josefs-Bahnhof
Strittiger ist hingegen die Neugestaltung des Althangrundes rund um den Franz-Josefs-Bahnhof und den Julius-Tandler-Platz. Anrainer haben zunächst befürchtet, dass am Ende zwei Hochhaus-Türme mit jeweils bis zu 126 Metern entstehen könnten. Die finalen Pläne sehen nun einen Hochpark mit 58 Metern, Geschäfte und Wohnungen vor. Laut Bauträger soll heuer mit dem Neugestaltung begonnen werden und 2024 abgeschlossen sein. Für die aktuellen Pläne braucht es jedoch eine neue Flächenwidmung. Ansonsten könnte es zum Beispiel keine Durchquerungen geben und der Hochpark würde nicht wir ursprünglich geplant umgesetzt werden.

Aktuell gibt es daher immer noch offene Fragen vor allem zum Thema Wohnen . Laut Bauträger könnten zwischen 500 und 800 neue Wohnungen entstehen. Nach dem städtebaulichen Leitbild für das Projekt soll die Hälfte der Wohnflächen „sozial gebunden“ sein. Der Bauträger hält allerdings fest: "Wir sind aber kein Entwickler für geförderten Wohnbau." Offen ist auch noch, was mit dem Julius-Tandler-Platz passieren wird.

Wir haben uns mit Thomas Madreiter , Planungsdirektor der Stadt Wien, Michaela Mischek-Lainer vom durchführenden Immobilieninvestor 6B47 und dem Architekturforscher Robert Temel über das Projekt unterhalten.

Video: Was passiert am Franz-Josefs-Bahnhof?

6) Kann die neue Widmungskategorie "Geförderter Wohnbau" günstigen Wohnraum schaffen?

Der Wiener Gemeinderat hat vor kurzem eine neue Kategorie in der Flächenwidmung eingeführt. Aus der bisher geltenden Kategorie "Förderbarer Wohnbau" wurde "Geförderter Wohnbau". Seit 1. Jänner ist diese neue Kategorie in Kraft.

Was bedeutet die neue Kategorie?
Bei jeglicher Neuwidmung ab einer Wohnnutzfläche von 5.000 Quadratmetern (50 Wohnungen oder mehr) kommt die neue Kategorie zum Tragen. Ab dieser Größe müssen zwei Drittel leistbarer Wohnraum geschaffen werden.

In erster Linie geht es um die Umwidmung von Grünland in Bauland , aber auch um Umwidmung von Gewerbe-Arealen in Bauland . Die neu Kategorie betrifft auch sogenannte Aufzonungen - also wenn bereits bestehende Häuser aufgestockt oder mit einem Zubau versehen werden.

Video: Thomas Madreiter, Planungsdirektor der Stadt Wien, über die Wohnsituation in der Stadt

Für Grundstücke, die neu gewidmet werden, darf beim Verkauf nicht mehr als 188 Euro pro Quadratmeter verrechnet werden. Dadurch sollen die Grundstückspreise moderat bleiben. Derzeit wird der Quadratmeter Bauland am freien Markt um rund 800 Euro verkauft. Für diese neue Wohnflächen dürfen dann nicht mehr als 4,97 Euro Miete pro Quadratmeter verlangt werden.

Christoph Chorherr , Wohn- und Stadtplanungssprecher der Wiener Grünen, erwartet sich dadurch im Gespräch mit profil, dass "viele tausende Wohnungen , die frei finanziert gebaut werden würden, in Zukunft zu den Bedingungen des günstigeren geförderten Wohnbaus errichtet werden."

Die neue Kategorie soll, so Chorherr, nicht nur geförderte Wohnungen auf größeren Flächen in den Außenbezirken schaffen, sondern auch innerhalb des Gürtels. "Dank dieser Regelung wird es erstmals innerhalb des Gürtels einen geförderten Wohnbau geben. Nämlich im 7. Bezirk beim Sophienspital", sagt der grüne Wohn- und Stadtplanungssprecher.

Welche Kritik gibt es an der neuen Widmungskategorie?
Hans Jörg Ulreich , Bauträgersprecher in der Wiener Wirtschaftskammer, sieht die neue Kategorie gegenüber profil jedoch skeptisch:

"Wien benötigt in erster Linie Wohnraum für die einkommensschwächste Gruppe in der Bevölkerung – hier gibt es eindeutig zu wenig Angebot. Politisch wurde die neue Widmungskategorie als eine Maßnahme für ein zukünftiges Plus von leistbarem Wohnraum dargestellt. Die private Immobilienwirtschaft ist jedoch der Meinung, dass es für die Schaffung von neuem, sozialen Wohnraum andere Maßnahmen braucht , die auch schneller greifbar wären. Nachverdichtung in der Stadt , auf Gemeindebau- und Genossenschaftsbestand, könnte billigen Wohnraum schaffen , ohne Geld in neue Flächen investieren zu müssen."

Ulreich weiter:

"Wien ist nur für die Zukunft gerüstet, wenn die Stadt sich endlich zur – noch – unpopulären Maßnahme der innerstädtischen Nachverdichtung durchringt. Wir haben genug Raum nach oben und sollten diesen im Sinne des Umweltschutzes und des Stadtbildes durchaus nutzen. Neue Viertel wie Sonnwendviertel oder Nordbahnhof sind begrüßenswert, weil in Wahrheit nicht neu, sondern vielmehr neu belebt. Grüne Wiese im Wiener Umland mit Gewalt zu verbauen, halte ich für den falschen Weg. Im Moment wäre Nachverdichtung sinnvoller, effizienter und günstiger."

7) Bleiben manche Gruppen bei der aktuellen Stadtentwicklung auf der Strecke?

Die Stadtsoziologin Mara Verlic begrüßt zwar die neue Widmungskategorie. Sie stellt sich aber die Frage, für welche Bevölkerungs- und Einkommensschichten der geförderte Wohnbau trotzdem nicht leistbar ist. "Das unterste Einkommenssegment hat nur schwer Zugang zum geförderten Wohnbau . Das liegt an den Mietpreisen und den hohen Eigenmittelanteilen am Anfang des Wohnungsbezugs." Für diese Menschen gebe es zwar spezielle Programme wie das SMART-Wohungsprogramm. Aber im klassischen geförderten Wohnbau unterzukommen, sei für Menschen in prekären Einkommensverhältnissen sehr schwer.

Es brauche daher nicht nur 10.000 neue Wohnungen pro Jahr im klassischen geförderten Wohnbau. Sondern ein beträchtlicher Anteil dieser neuen Wohnungen müssten SMART-Wohnungen sein , damit sie sich auch Menschen mit geringem Einkommen leisten könnten, so Verlic im Gespräch mit profil.


Vor allem Menschen in prekären Lebenssituation werden vom Zugang zum sozialen Wohnbau ausgeschlossen. (Mara Verlic)

Gleichzeitig gebe es noch weitere Hürden beim Zugang zum sozialen Wohnbau (geförderte Wohnungen und Gemeindewohnungen). "Einerseits werden Menschen, die länger in Wien leben, auf der Warteliste nach oben gereiht. Auf der anderen Seite muss man mindestens zwei Jahre an einer Meldeadresse in Wien gemeldet sein, um überhaupt für eine Wohnung im soziale Wohnbau infrage zu kommen: Das schließt vor allem Menschen in prekären Lebenssituation aus. Menschen, die länger keine fixe Wohnadresse hatten, im Extremfall obdachlos sind, öfters umziehen mussten oder erst nach Wien gezogen sind. Davon sind auch viele Menschen betroffen , die in den letzten Jahren aufgrund von Flucht nach Wien gekommen sind und zum Bevölkerungswachstum der Stadt beigetragen haben.

Vor allem Geringverdiener und neu in die Stadt Ziehende , so die Soziologin, laufen Gefahr, bei der aktuellen Entwicklung Wiens in Richtung 2-Millionen-Einwohner-Stadt am Wohnungsmarkt auf der Strecke zu bleiben.

Hören Sie hier: Stadtsoziologin Mara Verlic über den sozialen Wohnbau, prekäre Wohnverhältnisse, Baugruppen und Gentrifizierung in Wien.