Immounternehmen Wienwert lockt mit satten Renditen: Sicheres Investment?

Wienwert-Vorstandsvorsitzender Stefan Gruze

Wienwert-Vorstandsvorsitzender Stefan Gruze

Das Immobilienunternehmen Wienwert lockt Anleger mit satten Renditen. Kann es seine großen Versprechen einlösen? Und wie sicher ist ein Investment tatsächlich?

Nahezu täglich, stets knapp vor 19.30 Uhr, tönt die sonore Stimme aus dem Fernseher. 3,75 Prozent Zinsen verspricht sie. Jährlich. Für all jene, welche die neue Wienwert-Unternehmensanleihe zeichnen und damit in Wohnungsneubauprojekte in Wien investieren. Die Werbesekunden direkt vor der "Zeit im Bild“ zählen zu den teuersten, die man beim ORF kaufen kann. Wer diese bucht, legt auf Zielgruppendifferenzierung nicht sehr viel wert. Im Gegenteil: Ziel ist, die beworbenen Produkte möglichst breitflächig unter das Volk bringen.


Ich will das alte Geschäftsmodell möglichst schnell, aber strukturiert abwickeln

Bei Aufsichtsbehörden und Konsumentenschützern stand die Immobiliengesellschaft mit dem Stephansdom im Logo in den vergangenen Jahren immer wieder im Fokus. Hohe Renditeversprechen, aggressive Werbung und eine intransparente Unternehmensführung sorgten, vorsichtig ausgedrückt, für Misstrauen. Ein neuer Vorstand soll nun Image und Gebarung des Unternehmens wieder auf Spur bringen und das Geschäftsmodell neu ausrichten. Kann das gelingen?


Es ist das gute Recht eines Investors, jederzeit zu wissen, was mit seinem Geld passiert

Dass die Werbelinie beim Publikum den Eindruck erweckt, es handle sich dabei um eine Unternehmung der Stadt Wien, will Stefan Gruze zum ersten Mal gehört haben. Der gebürtige Kärntner übernahm den Vorstandsvorsitz per 1. April dieses Jahres. Nachdem sich die beiden Unternehmensgründer Nikos Bakir und Wolfgang Sedelmayer in den Aufsichtsrat zurückgezogen haben. Gruze will den Laden völlig umkrempeln. Statt wie bisher auf Altbaurevitalisierung und Wohnungsverkauf zu fokussieren, wird nun ausschließlich auf den Neubau von Mietwohnungen gesetzt. "Ich will das alte Geschäftsmodell möglichst schnell, aber strukturiert abwickeln“, erklärt der ehemalige Investmentbanker, der auch einen Börsengang plant. Es ist nicht zu leugnen. Gruze bemüht sich ganz offensichtlich um Transparenz. Neuerdings werden sogar Quartalsberichte veröffentlicht. "Es ist das gute Recht eines Investors, jederzeit zu wissen, was mit seinem Geld passiert“, so der 34-Jährige.

Auf so wahnsinnig solidem Fundament steht das Unternehmen derzeit nicht, wie dem auf der Website publizierten Jahresabschluss zum 31. Dezember 2015 zu entnehmen ist. Ein Jahresverlust von fast 15 Millionen Euro, ein negatives Eigenkapital von knapp zehn Millionen - bei Umsatzerlösen von nicht einmal drei Millionen Euro. Vom Wirtschaftsprüfer, der Kärntner Süd-Ost-Treuhand, erhielt die Wienwert AG einen uneingeschränkten Bestätigungsvermerk. Man weist allerdings auf eine "erhebliche Unsicherheit hinsichtlich der Fortführung des Unternehmens hin“. Es liege trotz negativen Eigenkapitals zwar keine insolvenzrechtliche Verschuldung vor, "aufgrund der unterschiedlichen Laufzeiten von Verbindlichkeiten der Gesellschaft ihren Gläubigern einerseits, sowie Forderungen der Gesellschaft gegenüber Gesellschaften der Wienwert-Gruppe andererseits besteht jedoch ein wesentliches Liquiditätsrisiko“. Im Klartext: Es könnte sein, dass das Unternehmen seinen Zahlungsverpflichtungen nicht oder nur eingeschränkt nachkommen kann. Beim Geschäftsmodell seiner Vorgänger, der Wienwert-Mehrheitseigner Bakir und Sedelmayer, sei das Risiko tatsächlich sehr hoch gewesen. Das habe man nun heruntergefahren, erklärt Gruze, der selbst zehn Prozent am Unternehmen hält. Die Zeiten, in denen man von der Finanzmarktaufsicht mit Sanktionen belegt (gegen Bakir und Sedelmayer wegen Verstößen gegen das Kapitalmarktgesetz) oder vom Verein für Konsumenteninformation wegen "irreführender Werbung“ verklagt wurde, sollen nun endgültig vorbei sein.

Das wird besonders auch potenzielle Anleihezeichner freuen zu hören. Nachdem Wienwert unter Gruzes Ägide bereits im Sommer ein Papier mit einer 5,25-Prozent-Verzinsung auf den Markt warf, folgt nun eine Unternehmensanleihe mit einer Verzinsung von 3,75 Prozent. Die Mindestzeichnungssumme beträgt 1000 Euro, die Laufzeit zehn Jahre, mit einer jährlichen Kündigungsmöglichkeit. Die Zeichnungsfrist läuft noch bis 27. Oktober. Bezogen werden kann das Wertpapier ausschließlich über die Unternehmenswebsite.

Immobilienbestand in Höhe von rund 128 Millionen Euro

Zugegeben, keine unattraktive Rendite, die da versprochen wird. Doch nach der Lektüre des - in Luxemburg gebilligten und nach Österreich notifizierten - Kapitalmarktprospektes fragt man sich schon: Warum, in aller Welt, sollte man in dieses Produkt investieren? "Eine Investition in die Schuldverschreibung ist mit erheblichen Risiken verbunden“, heißt es darin. Jede negative Entwicklung in den Geschäftstätigkeiten der Emittentin oder der Gesellschaften der Wienwert-Gruppe könne sich negativ auswirken. "Das Anleihevolumen wird zum überwiegenden Teil an die Projektgesellschaften weitergereicht. Im Insolvenzfall werden diese Ausleihungen, so sie nicht entsprechend besichert sind, in Eigenkapital umqualifiziert werden, womit indirekt über die Wienwert AG den Anleihezeichnern keine Konkursquote zusprechbar wäre“, meint Manfred Biegler, der als Partner der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 7TC seit Jahren als Gutachter in zahlreichen Anlegerskandalen tätig ist.

"Unsere stillen Reserven (Anm.: das in den Projektgesellschaften steckende Immobilienvermögen) reichen aus, um alle ausstehenden Anleihen und Bankverbindlichkeiten abdecken zu können, und es würden noch weit über zehn Millionen Gewinn übrig bleiben“, hält Gruze entgegen. Aktuell verfügt Wienwert über einen Immobilienbestand in Höhe von rund 128 Millionen Euro. Unter anderen Stilzinshäuser im 1. und 7. Bezirk oder Neubauprojekte in Wien-Landstraße.

Seit 2010 hat das Unternehmen insgesamt 24 Anleihen mit einem Volumen von rund 42 Millionen emittiert. Sieben davon mit einem Volumen von rund acht Millionen wurden bisher getilgt.

Im Kapitalmarktprospekt heißt es: "Die Liquiditätsplanung der Emittentin sieht bis zum Jahr 2018, in dem ausstehende Anleihen im Gesamtnominale von EUR 14,34 Millionen zur Rückführung fällig werden (…), einen erheblichen Neuplatzierungsbedarf von Anleihen im Ausmaß von rund EUR 25 Mio. vor. Sollten diese zukünftigen Anleihen überhaupt nicht, nicht im erforderlichen Ausmaß oder nicht zu wirtschaftlich vorteilhaften Konditionen emittiert und platziert werden können, hätte dies signifikante Auswirkungen auf die Solvenz.“ Es bestünde ein erhebliches Risiko, "dass die Emittentin jährliche Kuponzahlungen und/oder Rückzahlungen bei Fälligkeit nicht leisten kann“.


Alle Zinsen und Kapitaltilgungen wurden bisher ohne Ausnahme pünktlich bezahlt

Gruze kalmiert: "Alle Zinsen und Kapitaltilgungen wurden bisher ohne Ausnahme pünktlich bezahlt“. Man verfüge derzeit über frei verfügbare Liquidität in Höhe von mehreren Millionen Euro. Den 50-Prozent-Anteil an den sogenannten Niemetz-Gründen habe man soeben mit einem Gewinn von rund drei Millionen Euro höchst erfolgreich an den Joint-Venture-Partner Süba verkauft.

Dennoch: Mit dem Aufräumen der Altlasten wird Gruze noch einige Zeit beschäftigt sein.