Immobilien: Leben im Luxus

An besonders hochwertigen Objekten mit exklusiver Ausstattung herrscht zurzeit reges Kundeninteresse.

Willi Kollmann hegt an der Markttauglichkeit seines Geschäftskonzepts keinerlei Zweifel. „Luxus lässt sich immer verkaufen“, sagt der Vorstand der Kärntner Holding Beteiligungs AG. Zurzeit möchte er diese These im Rahmen eines Immobilienprojekts am Wörthersee beweisen. Sein Unternehmen, eine Tochtergesellschaft der Hypo Alpe-Adria-Bank AG, plant gerade den Umbau und die Neugestaltung des vor allem durch die Fernsehserie „Ein Schloss am Wörthersee“ bekannt gewordenen Schloss-hotels Velden. Baubeginn soll Anfang 2005 sein. „Die Fertigstellung soll zwölf bis 13 Monate danach erfolgen“, so Kollmann.

Das Projektziel erscheint nicht ganz konventionell: Das traditionsreiche Objekt, das im Jahr 1590 als Lustschloss errichtet worden war, soll begüterten Interessenten in Zukunft als besonders exklusiver Wohnraum mit Geschichte dienen. 1890 kaufte der Wiener Industrielle Ernst Wahliß das Schloss und baute es zu einem Hotel um. 1926 übernahm die Hoteliersfamilie Mößlacher das Hotel und gestaltete es in eine Luxusherberge um.

Wohnen im Schloss. In den sechziger Jahren und danach diente das Schloss immer wieder als malerische Kulisse für diverse Filmprojekte. 1990 wurde der Hotelbetrieb eingestellt, und der deutsche Industriellenerbe und Playboy Gunter Sachs erwarb das Anwesen. Er renovierte das kaisergelbe Schloss – und verkaufte es schließlich seinerseits um 22 Millionen Euro an die Hypo-Bank, die nun insgesamt rund 80 Millionen Euro in das Kärntner Projekt investieren möchte.

Beim virtuellen Rundgang (www.khbag.at) können die Um- und Ausbaupläne bereits begutachtet werden. Komponenten wie Glas, Licht und Wasser spielen dabei eine wichtige Rolle. Letztlich sollen 109 Luxussuiten sowie ein mehr als 3000 Quadratmeter großer Wellness-, Beauty- und Spa-Bereich, eine Orangerie sowie ein Beach-Club zur Verfügung stehen. Auch die Schlossbar soll wieder in Betrieb genommen werden.

Luxusappartements. Rund um das Hotel im großzügigen Schlosspark sollen zudem 56 Luxusappartements errichtet werden, deren Gestaltung den Plänen des Wiener Architektenbüros Jabornegg Palffy folgt. Die luxuriösen Appartements sollen eine Größe von jeweils 120 bis 240 Quadratmetern aufweisen. Der Quadratmeterpreis beträgt bis zu 10.000 Euro. „Wir haben schon jetzt mehr als 30 seriöse Anfragen“, so Kollmann.

Das im Luxussegment angesiedelte Bauprojekt mag ungewöhnlich sein – das Einzige seiner Art ist es derzeit keineswegs. Ein vergleichbares Konzept wurde beispielsweise auf einem 12.000 Quadratmeter großen Areal der ehemaligen Herrenhaus-Sektkellerei in Wien verwirklicht. In der Döblinger Hauptstraße errichtete die IG Immobilien GmbH, eine Tochtergesellschaft der Oesterreichischen Nationalbank, das Wohnprojekt HerrenhausPark. Bis Ende 2001 entstanden nach Plänen des Architekten Heinz Neumann vier Stadtvillen mit insgesamt 28 Eigentumswohnungen und einem Appartementhaus mit mehr als 70 Mietwohnungen.

Privatportier. Die mit Marmor und Parkettböden ausgestatteten Objekte bieten auf Wunsch Klimaanlagen, verfügen über eine Videogegensprechanlage, gestatten die Benutzung eines im Park gelegenen Swimmingpools sowie eines Sauna- und Fitnessbereichs. Zudem können bei Bedarf Lagerflächen in einem Weinkeller angemietet werden. Die Anlage folgt dem Prinzip des „Gemanagten Wohnens“. Eine Rezeption im Appartementhaus soll dazu dienen, dass man sich wie im Hotel versorgt fühlt. Ein Portier kümmert sich sieben Tage die Woche um die Wünsche der Bewohner – von der Organisation von Opernkarten und Bürodiensten bis hin zu Handwerksarbeiten und dem Frühstücksservice am Sonntag.

Die Tätigkeit des Concierge ist bereits in der Miete inkludiert. Nur für die Leistungen Dritter – beispielsweise Putzerei oder Kindermädchen – fallen zusätzliche Kosten an. „Stark nachgefragt sind momentan Putzereiservice und Handwerksdienst“, berichtet Hermann Klein, Geschäftsführer von IG Immobilien.

Die Wohnungen sind zum Großteil vermietet. Doch es komme immer wieder vor, so Klein, dass das eine oder andere Objekt frei werde. Der Mietpreis pro Quadratmeter beträgt bei den Wohnungen um die 15 Euro (inklusive Betriebskosten und Mehrwertsteuer). Die kleinste Wohnung hat eine Größe von rund 52 Quadratmetern und bietet eine fünf Quadratmeter große Terrasse sowie einen 13 Quadratmeter großen Eigengarten. Das größte Objekt umfasst eine Wohnfläche von 137 Quadratmetern und gewährt Zutritt zu einer 177 Quadratmeter großen Terrasse.

Projekt Toscanahof. Auf vermögende Kundschaft im Wiener Raum konzentriert sich zurzeit auch das Südtiroler Bauunternehmen Seeste Bau im Rahmen des Immobilienprojekts Toscanahof in der Argentinierstraße gegenüber des ORF-Funkhauses. „Der Markt im gemeinnützigen Sektor ist aufgrund der regen Bautätigkeit der vergangenen Jahre immer noch gesättigt“, konstatiert Michael Möstl, Wien-Geschäftsführer von Seeste Bau. „Im Segment der hochwertigen Wohnungen ist hingegen eine große Nachfrage festzustellen.“

Luxus alleine sei allerdings zu wenig, meint Möstl. Die Käuferschicht im höherpreisigen Segment lege naturgemäß großen Wert darauf, Immobilien zu erwerben, die über mutmaßliche Wertbeständigkeit verfügen. Dabei bedinge vor allem die Lage diese Wertbeständigkeit, gefolgt von Faktoren wie etwa attraktive Grundrisse und hochwertige Ausführung.

Die Unternehmensgruppe mit Hauptsitz in Bozen, die bereits in Italien, Deutschland und Polen Wohnanlagen errichtet hat, ist seit 1998 in Österreich aktiv. Die Österreich-Tochter realisiert im niederösterreichischen Gießhübl etwa das Wohnprojekt Perlhof, das in der Endausbaustufe bis 2010 auf einer Fläche von 75.000 Quadratmetern rund 160 Wohneinheiten aufweisen wird.

In den Toscanahof in Wien, der unter der Federführung der Architekten Gustav Peichl und Werner Krakora bis Ende 2004 fertig gestellt werden soll, investiert Seeste eigenen Angaben zufolge rund 25 Millionen Euro.

Bereits 87 Prozent der 55 Eigentumswohnungen mit Terrasse, Eigengarten oder Loggia seien verkauft, berichtet Möstl. Die kleinste Wohnung im Erdgeschoss mit 63 Quadratmeter Wohnfläche samt Loggia sowie einer sechs Quadratmeter großen Terrasse und einem 73 Quadratmeter umfassenden Garten kostet 206.000 Euro. Für eine Dachterrassenwohnung mit rund 260 Quadratmeter Wohnfläche sowie einer 160 Quadratmeter großen Terrasse muss man hingegen schon in der Lage sein, 1,6 Millionen Euro zu investieren.

An das siebengeschossige Wohnobjekt ist ein 8000 Quadratmeter großer Privatpark angeschlossen. Auf der Seite der Argentinierstraße sollen verglaste Wintergärten nicht zuletzt den Lärm dämpfen. Eine Tiefgarage mit 174 Stellplätzen sorgt für die Parkplätze der Bewohner.

Großes Interesse. Auch Marktbeobachter wie etwa Horst Schwarzenberg, Makler beim Immobilienmakler Colliers Columbus, konstatieren aktuell durchaus reges Interesse an solchen Immobilienangeboten. „Wenn wirklich hochwertige Ausstattung angeboten wird und die Lage exzellent ist, verkaufen sich Luxusimmobilien leichter als viele andere“, beobachtet Schwarzenberg – was jedoch nicht immer der Fall sei: „Leider wird mittlerweile fast jede Wohnung, die über ein Marmorbad verfügt und eine bessere Lage als den Gürtel aufweist, als Luxus angeboten.“

Keinerlei Akzeptanzprobleme seitens der Kundschaft gebe es beispielsweise bei den elf exklusiven Dachwohnungen im traditionellen Hanuschhof, einem Gebäude aus dem Jahr 1862 in der Wiener Innenstadt. Die in dreigeschossigen Glaskuppeln untergebrachten Maisonette-Wohnungen mit Blick auf die Sehenswürdigkeiten Burggarten, Hofburg, Oper und Albertina kosten 8500 Euro pro Quadratmeter. Die Größe der noblen Unterkünfte beträgt 60 bis 420 Quadratmeter.

Nicht nur angesichts der Nachfrage sieht etwa Seeste-Bau-Geschäftsführer Michael Möstl gerade in Wien „vor allem im innerstädtischen Bereich erheblichen Nachholbedarf im Luxussegment, auch im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen“. Denn zudem sei Wien „durch die Ostöffnung ins Zentrum der EU gerückt und damit auch für ausländische Käufer attraktiver geworden“.