In Wien steigen die Preise für Wohnungen weiter

Beim Immobilienboom in Wien ist kein Ende in Sicht. Preise und Mieten steigen weiter. Erstmals gibt es Warnungen vor einer Blase.

Noch sind die neun exklusiven Dachwohnungen in der Wiener Innenstadt eine Baustelle. Aber beim Projektbetreiber, der Signa-Holding, haben sich schon die ersten Interessenten gemeldet. Dabei sind die 2014 bezugsfertigen Penthouse-Domizile auf der Tuchlauben mit allem Luxus und Ausblick auf Hofburg und Stephansdom alles andere als ein Schnäppchen. Sie wären zu einem für den Wiener Wohnungsmarkt absoluten Rekordpreis von 25.000 bis 30.000 Euro pro Quadratmeter zu haben. "Wien ist als Stadt mit hoher Sicherheit und Lebensqualität auf dem internationalen Immobilienmarkt immer mehr gefragt. Aber wir haben keinesfalls nur reiche Ausländer als Käufer“, meint Christoph Stadlhuber, Geschäftsführer der Signa-Holding des Tiroler Immobilieninvestors René Benko. "Und im Vergleich zu Städten wie London oder Paris ist Wien noch immer vergleichsweise günstig.“

Für den rasanten Anstieg der Kaufpreise und Mieten in Wien und anderen Städten Österreichs sind vor allem private Investoren - die meisten aus Österreich - verantwortlich. Viele von ihnen sind Freiberufler wie Ärzte und Anwälte oder Unternehmer, die ihre Ersparnisse bedroht sehen. Aus Angst vor der Finanzkrise und aus Sorge um die Stabilität des Euro flüchten sie daher in Immobilien. Da die Sparbuchzinsen schon unter der Inflationsrate liegen, investieren auch weniger Betuchte gern in Grund und Boden. Ins Visier nehmen sie dabei meist die Bundeshauptstadt: Hier steigen die Kaufpreise für Wohnungen oder ganze Zinshäuser seit Jahren stetig an, noch deutlicher seit der Finanzkrise 2008.

Für eine gebrauchte Eigentumswohnung in durchschnittlicher Lage innerhalb des Gürtels werden heuer schon über 2100 Euro pro Quadratmeter verlangt, das sind zehn Prozent mehr als im Vorjahr. Seit dem Jahr 2000 wurden gebrauchte Eigentumswohnungen durchschnittlich um 75 Prozent teurer, bei guten Lagen innerhalb des Gürtels mit Anbindung an die U-Bahn haben sich die Preise innerhalb von zehn Jahren oft mehr als verdoppelt.

Bei Erstbezug von neuen Eigentumswohnungen werden derzeit im Durchschnitt 3400 Euro pro Quadratmeter verlangt, in der Innenstadt sehr oft über 8000 Euro, in der Luxuskategorie wird sogar die 30.000-Euro-Grenze erreicht. "Wegen der Unsicherheit auf dem Finanzmarkt flüchten immer mehr Anleger in Betongold“, so der Wiener Wohnbaustadtrat Michael Ludwig. "Das treibt Preise und Mieten in die Höhe, aber zum Glück leben 60 Prozent der Wiener in geförderten Wohnungen in Gemeinde- oder Genossenschaftsbauten. Außerdem haben wir einen strengen Mieterschutz.“

Wer allerdings jetzt neue Mietverträge für frei finanzierte Objekte unterschreibt, wird kräftig zur Kasse gebeten. Allein zwischen 2006 und 2011 sind die Mieten auf dem freien Wohnungsmarkt um ein Viertel gestiegen. "Seit der Finanzkrise im Jahr 2008 sind viele Menschen so verunsichert, dass sie nichts mehr von Wertpapieren halten und lieber in Immobilien investieren“, meint Eugen Otto, Chef eines der führenden Maklerbüros in Wien. Derzeit bietet Otto Luxuswohnungen im ersten Bezirk an: Ab vier Millionen Euro ist man dabei. "Die Nachfrage ist so groß geworden, dass es immer schwieriger wird, an gute Objekte heranzukommen.“ So berichten Immobilieneigentümer, dass sich für eine einzige Wohnung innerhalb kürzester Zeit gleich mehrere Makler um einen Verkaufsauftrag bewerben.

Ein profil-Test - durchgeführt bei verschiedenen Maklern in Wien in der vergangenen Woche - ergab, dass inzwischen selbst für sanierungsbedürftige Wohnungen in schlechteren Lagen Rekordpreise verlangt und offenbar auch bezahlt werden.

So werden zwei Zimmer mit Küche und Bad im Erdgeschoß eines Hauses im zweiten Bezirk, kaum 50 Quadratmeter groß und eher dunkel, um stolze 230.000 Euro angeboten. Und auch der traditionelle Arbeiterbezirk Favoriten ist schon lange nicht mehr billig: Eine 70 Quadratmeter große und eher desolate Wohnung im Erdgeschoß kostet dort 106.000 Euro. Dabei sind die Heizung, Elektroleitungen und Therme vom Käufer noch einzubauen. Die Fassade bröckelt, und es gibt kaum Tageslicht. "Es ist vielleicht jetzt nicht so schön, aber auch solche Immobilien finden zurzeit neue Besitzer“, erklärte die Maklerin.

Manche Realitätenvermittler locken erfolgreich mit der Parole "Grundbuch statt Sparbuch“. Dabei kaufen viele Investoren Immobilien gar nicht für eigene Wohnzwecke. Oft ist nicht einmal die derzeit eher magere Rendite durch Mieteinnahmen besonders wichtig. Denn selbst wenn die Wohnung leer steht, klettert ihr Wert beständig mehr als die Inflationsrate nach oben, zumindest ist dies seit mehr als zehn Jahren so.

"Privatinvestoren, die oft keine Bankfinanzierung benötigen, setzen in der Krise auf, Betongold‘ und treiben damit die Preise von Wohnimmobilien nach oben“, erklärt die Immobilienexpertin der Bank Austria, Karla Schestauber, in der vergangene Woche präsentierten Studie "Der österreichische Immobilienmarkt - eine Insel der Seligen?“.

Darin wird die Wohnungssituation in Österreich als "generell gut“ beschrieben. Nur mehr 60.000 von 3,7 Millionen Hauptwohnsitzen sind Substandardwohnungen. Die Wohnfläche pro Kopf ist in Wien auf 40 Quadratmeter gestiegen. Private Haushalte verwenden 22 Prozent ihrer Konsumausgaben fürs Wohnen einschließlich Energiekosten. Das ist weniger als im Durchschnitt der 15 alten EU-Länder.

Doch dies könnte sich in Wien durch die jüngsten Preissteigerungen, den wegen der Förderkürzungen rückläufigen sozialen Wohnbau und anhaltenden Zuzug bald ändern. Laut Bank-Austria-Studie ist der Anteil armutsgefährdeter Haushalte mit einer unzumutbaren Wohnkostenbelastung seit 2008 von 50 auf 60 Prozent gestiegen.

Wiens Wohnbaustadtrat Michael Ludwig rechnet mit einer Fortdauer des Immobilienbooms in Wien, da die Bevölkerung vor allem durch Zuzug bis zum Jahr 2035 auf zwei Millionen Einwohner ansteigen wird. Stolz verweist er auf neue Wohnprojekte wie die Seestadt Aspern, wo 20.000 Personen in 8500 Wohnungen ab 2015 ein neues Zuhause finden sollen. Als "preisdämpfendes Element“ (Ludwig) fungiert dabei der "Wohnfonds Wien“, der für geförderte Wohnbauten Grundstücke zu niedrigen Preisen ankauft.

Der hohe Anteil von Personen, die in geförderten Wohnungen leben, habe Wien weitgehend vor "Blasen wie in Spanien“ bewahrt, so Ludwig. Zusammen mit dem Mieterschutz und Richtwerten für die Bemessung von Mietzinsobergrenzen sei eine "ruhige Entwicklung“ auf dem Wohnungsmarkt in Wien gesichert. Aber eine "leichte Überhitzung“ bei Eigentumswohnungen in besseren Lagen, etwa in den langjährigen "Bobo“-Bezirken 6, 7 und 8 hat auch Ludwig festgestellt.

Dies liegt neben der hohen Nachfrage daran, dass es in Neubauten kaum Beschränkungen bei den Mietpreisen gibt. Nur in Altbauwohnungen sieht das Mietrechtsgesetz Obergrenzen vor. Allerdings können diese durch Aufschläge wegen guter Verkehrsanbindung, Ruhelage oder Balkone noch erhöht werden.

Auch deshalb verzeichnet der Zinshaussektor weiterhin hohe Preissteigerungen. Gründerzeithäuser kosten in besseren Lagen pro Quadratmeter mit 1800 bis 2000 Euro etwa die Hälfte von Eigentumswohnungen. Doch die Rendite durch Mieteinnahmen beträgt in teuren Lagen nur zwei oder drei Prozent. Häuser in besseren Lagen sind dennoch kaum mehr zu bekommen.

"Ich könnte jede Woche zwei Zinshäuser verkaufen, aber das Angebot wird knapp“, berichtet Thomas Malloth, Obmann des Fachverbands der Immobilientreuhänder in der WKO und Makler. Von einer Blase sei Wiens Immobilienmarkt noch sehr weit entfernt, auch wenn in "absoluten Spitzenlagen schon das Ende der Fahnenstange erreicht wurde“. Aber selbst in den inneren Bezirken Wiens gebe es noch genug Viertel mit Spielraum nach oben. Malloth nennt als Beispiel das Gebiet rund um den Franz-Josefs-Bahnhof, manche Viertel in Wien-Leopoldstadt und Erdberg oder periphere Lagen wie am Laaerwald in Favoriten.

In äußeren Bezirken sind Eigentumswohnungen noch relativ günstig zu haben, weiß Clemens Billek, Investor-Relations-Sprecher der börsennotierten Immobilienfirma Conwert. In Wien besitzt sie 300 Häuser und rund 5000 Wohnungen. Zuvor hatte sie ein Fünftel der Immobilien zum Großteil an die Mieter verkauft, "um sich auf die profitableren Teile des Portfolios zu fokussieren“. "In Wien schlummert noch Potenzial, weil das Niveau anderer vergleichbarer europäischer Städte noch lange nicht erreicht wurde“, so Billek.

Doch nur wer über ausreichend eigene Ersparnisse verfügt, kann sich den Kauf der eigenen vier Wände leisten. Bei der Finanzierung von Wohnungskäufen sind die Banken nämlich vorsichtig geworden. Wurden in den 1990er-Jahren von privaten Käufern noch Eigenmittel zwischen zehn und 15 Prozent der Kaufsumme als ausreichend akzeptiert, werden heute schon 50 bis 60 Prozent verlangt.

"Wir warnen schon zur Vorsicht, wenn Menschen, die keine Ahnung von Immobilien haben, jetzt aufgeregt Wohnungen als Wertanlage kaufen wollen“, sagt Christian Ohswald, Chef von Raiffeisen Private Banking. "Da wird es für viele ein böses Erwachen geben, weil man für mittelmäßige Objekte zu viel bezahlt hat.“

Solange aber in eigene Wohnbedürfnisse investiert wird, würde man dafür auch heute noch Kredite gewähren, so Ohswald. "Wir bremsen dann, wenn Wohnungen nur als reine Geldanlage gekauft werden. Denn Mieter, die für eine kleine Zweizimmerwohnung 1000 Euro monatlich bezahlen, muss man erst finden.“ Die Gefahr einer Immobilienblase erkennt Ohswald derzeit noch nicht. "Wir befinden uns zwar auf einem für österreichische Verhältnisse hohen Preisniveau, aber ich sehe keinen Grund für einen Preisabsturz.“

Anderer Meinung ist der Analyst der Erste Group, Hans Engel. Ihn erinnert der Immobilienboom an die Technologieblase der Jahrtausendwende. "Da haben auch viele wie wild gekauft. Die Leute sagen, Immobilien sind eine sichere Sache, da muss ich dabei sein. Die kaufen, ohne den wahren Wert zu kennen.“ Reich werde man mit Immobilien nur dann, wenn man sie verkauft. Aber wer sollen die nächsten Käufer sein, fragt sich Engel. "Die Einzigen, die von den Immobilienkäufen subventioniert werden, sind die Notare und Rechtsanwälte. Und natürlich profitiert der Staat“, so Engel im "Wirtschaftsblatt“.

Seit 1. April gelten neue Regelungen des Sparpakets für den Immobilienbereich. Seither müssen Immobilienbesitzer bei einem Verkauf von Wohnungen, die nicht den eigenen Hauptwohnsitz darstellen, 25 Prozent vom Vermögenszuwachs als Steuer bezahlen. Die zehnjährige Spekulationsfrist wurde abgeschafft.

Deshalb zögern derzeit viele Immobilienbesitzer mit dem Verkauf. "Aber noch gibt es keine schweren Dämpfer für den Markt“, erklärt Christoph Petermann, Geschäftsführer der Raiffeisen Immobilien Vermittlung. Zudem ist das Kaufinteresse für Vorsorgewohnungen nach wie vor sehr hoch. "In guter Lage kann man auch für kleinere Wohnungen mit erstklassiger Ausstattung hohe Mieten verlangen“, so Petermann.

Die Chefin der Wüstenrot-Bausparkasse, Susanne Riess-Passer, kritisierte in der "Presse“ die Konzentration auf den Bau von kleinen Wohnungen in Wien. "Wenn ich mir ansehe, wie viele Single-Wohnungen in Wien gebaut werden, dann wird klar, dass wir die falschen Dinge bauen. Gerade im städtischen Bereich bräuchten wir viel mehr Generationen-Wohnmodelle. In Singleghettos werden die Menschen irgendwann einmal älter und können sich nicht mehr allein versorgen.“

Mitarbeit: Astrid Radner