Über Karl Petrikovics erzählt man sich unter Immobilienmaklern eine Zote: Immer wenn dem Vorstand der an der Wiener Börse notierten Immobiliengesellschaft Immofinanz beim Kaffeehausbesuch mit Branchenkollegen der Gesprächsstoff ausgeht, spricht Petrikovics dasselbe Thema an. In zufriedenem Tonfall sagt er dann so will es das Ondit: Das Buwog-Geschäft damals, das war mit Sicherheit das Beste, was mir je passiert ist.
Was klingt wie Großvaters Erinnerungen an eine Episode aus grauer Vorzeit, ist erst vor drei Jahren geschehen. Damals setzte sich ein Konsortium aus Immofinanz, Raiffeisen Landesbank Oberösterreich, Wiener Städtische, Oberösterreichische Landesbank und Oberösterreichische Versicherung in einem von Finanzminister Karl-Heinz Grasser eingeleiteten Bieterverfahren zur Privatisierung von vier Bundeswohnbaugesellschaften durch. Das so genannte Österreich-Konsortium erwarb 2004 für exakt 961,28 Millionen Euro Buwog, EBS Linz, ESG Villach und WAG und damit mehr als 57.000 Wohnungen, Garagen und Baugründe von der Republik Österreich. Diese Privatisierung kann als mustergültig bezeichnet werden. Es ist uns gelungen, nicht nur alle Vorgaben zu erfüllen, sondern noch zu übertreffen. Wir haben im Sinne der Steuerzahler das Maximum erreicht, gratulierte sich ein euphorisierter Finanzminister Grasser in einer Aussendung.
Verdreifacht. Heute, drei Jahre später, darf sich vor allem Karl Petrikovics gratulieren. Denn der aktuelle Wert der gekauften Immobilien übersteigt den damals bezahlten Kaufpreis deutlich. Die Immofinanz-Gruppe hatte sich dazumal den größten Teil des Pakets gesichert: Sie kaufte mit der Bauen und Wohnen GmbH, kurz Buwog, 19.800 hauptsächlich über Wien verstreute Wohnungen sowie einen Teil der ehemaligen Eisenbahner-Wohnbaugesellschaft ESG Villach (12.200 Wohnungen). Den Rest teilten sich die übrigen Partner des Bieterkonsortiums auf. Kostenpunkt für das Immofinanz-Paket mit Filetstücken wie den Wohnbausiedlungen Wienerberg City und Monte Laa: 588 Millionen Euro. Dazu kamen noch auf den beiden Gesellschaften lastende Verbindlichkeiten in der Höhe von etwa einer Milliarde Euro. Die Verbindlichkeiten bestehen in beinahe unveränderter und für eine Immobiliengesellschaft dieser Größe durchaus nicht ungewöhnlicher Höhe bis heute. Ein guter Teil davon besteht zudem gegenüber verbundenen Unternehmen, zum Beispiel jenen Schwestergesellschaften, die für die Hausbewirtschaftung und Instandhaltung zuständig sind.
Nur: Was die Gruppe damals um 588 Millionen Euro cash gekauft hat, soll heute ein Vielfaches wert sein. Im aktuellen Immofinanz-Quartalsbericht zum 31. Juli 2007 (das Geschäftsjahr endet mit 30. April) beziffert das Unternehmen den gesamten Verkehrswert seiner Immobilien mit 17,1 Milliarden Euro. Auf jenen Unternehmensteil, der 2004 von der Republik erworben wurde und noch in etwa die gleiche Größe hat, entfallen davon laut Immofinanz-Angaben 11,4 Prozent also 1,95 Milliarden Euro. Das heißt: Die ehemaligen Bundesimmobilien sind rein rechnerisch heute gut dreimal so viel wert wie noch vor drei Jahren. Karl Petrikovics macht aus seiner Zufriedenheit kein Hehl: Wir haben 2004 für die Buwog das bezahlt, was sie damals wert war, und uns in einem beinharten Bieterverfahren gegen große internationale Finanzinvestoren durchgesetzt. Bei diesem Preis haben uns damals schon ein wenig die Knie geschlottert. Aber die Buwog ist zu einer absoluten Erfolgsgeschichte geworden, sie gehört heute zu den ertragsstärksten Teilen des Gesamtkonzerns, und wir erwarten für die kommenden Jahre eine vielleicht sogar noch bessere Entwicklung, so der Immofinanz-Vorstand.
Die Immofinanz steht in der Branche im Ruf, die eigenen Liegenschaften von Jahr zu Jahr großzügiger zu bewerten. Diese Aufwertungsgewinne kann sich das im Prime Market der Wiener Börse gehandelte Unternehmen ins Konzernergebnis schreiben. Dadurch fährt die Immofinanz-Gruppe, eine der größten Immobilienaktiengesellschaften Europas, regelmäßig deutlich höhere Gewinne ein als durch Mieteinnahmen und Bewirtschaftung allein. Fakt ist: Die Immofinanz bewertet das Buwog-Vermögen heute mit dem Dreifachen des Kaufpreises 2004. Dass der Verkehrswert heute um 50 Prozent über dem damaligen Kaufpreis liegt, glaube ich sofort, sagt Günter Kerbler, Aufsichtsrat des ebenfalls an der Wiener Börse notierten Konkurrenten conwert. Nachsatz: Ein wirklich gutes Geschäft. Ich wünschte heute, ich hätte diese Summe damals auch gestemmt.
Pfusch. Gratuliert wird jedoch nicht allerorts. Die Buwog wurde klar unter ihrem Wert verkauft. Den Steuerzahlern ist dadurch ein millionenschwerer Verlust zugefügt worden, sagt die grüne Wohnbausprecherin Gabriela Moser. Gemeinsam mit der SPÖ hatten die Grünen bereits kurz nach dem Verkauf der Bundeswohnbaugesellschaften eine Untersuchung durch den Rechnungshof gefordert. Der Rechnungshofbericht liegt seit März dieses Jahres vor und soll nach derzeitigem Planungsstand noch im November im Rechnungshofausschuss des Nationalrats behandelt werden. Diskussionsstoff bietet das 19 Seiten umfassende RH-Dossier allemal. So ist etwa bereits im ersten Absatz der ersten Seite deutlich zu lesen: Weitere erlössteigernde Maßnahmen wären möglich gewesen.
Im Zuge der Veräußerung der Wohnbaugesellschaften unterliefen dem Finanzministerium trotz der 8,2 Millionen Euro teuren Beratung durch das Investmenthaus Lehmann Brothers zahlreiche Pannen. Was allerdings nicht im Rechnungshofbericht steht: Schon bei der Evaluierung der Bundesimmobilien dürften Grassers Beamte wesentliche Immobilienwerte schlicht übersehen haben. Es gibt noch Potenziale, die damals nicht im vollen Ausmaß erkannt worden sind, bestätigt Buwog-Sprecher Thomas Brey.
Dieses unerkannte Potenzial besteht beispielsweise aus noch nicht realisierten Dachbodenausbauten oder Zubauten an bestehende Wohnhausanlagen und ist nicht eben gering. Es handelt sich dabei um 75.000 Quadratmeter, die man noch errichten kann und die teilweise auch bereits errichtet wurden, so Brey. Um die maximale Auslastung der Flächen zu gewährleisten, geht die Immofinanz nicht immer zimperlich vor (siehe Kasten Seite 58).
Verzicht. Ein wesentlicher Kritikpunkt des Rechnungshofs bezieht sich auf so genannte Einweisungsrechte der Republik Österreich. Die Wohnbaugesellschaften waren einst gegründet worden, um Bundesbediensteten wie Beamten oder Eisenbahnern günstig Wohnungen zur Verfügung stellen zu können. In Zeiten der Wohnungsknappheit war es politisch kein Nachteil, der eigenen Klientel geförderte Wohnungen zu niedrigen Mieten zu verschaffen. Die Republik Österreich gewährte den Wohnbaugesellschaften günstige Darlehen und hatte im Gegenzug das Recht, für frei werdende Wohnungen Mieter vorzuschlagen. Bei 5539 Buwog-Wohnungen hätte die Republik auch nach dem Verkauf das Recht gehabt, Mieter zu benennen. Die Ansprüche des Bundes hätten es quasi unmöglich gemacht, die betroffenen Immobilien etwa ein Viertel aller Buwog-Wohnungen zu verkaufen. Damit wären hohe Erlöspotenziale durch ein Veto des Bundes blockiert gewesen; es sei denn, der Verkäufer hätte auf dieses Recht verzichtet. Oder, wie es der Rechnungshof formuliert: Der Rechnungshof bemängelte, dass die Bieter im Verkaufsprozess nicht klar und deutlich auf dieses Erlössteigerungspotenzial hingewiesen worden waren. Dies hätte mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einer Erhöhung der Kaufangebote geführt (siehe Faksimile).
Der wahre Skandal: Nur wenige Monate nachdem der Verkauf über die Bühne gegangen war, verzichtete die Republik Österreich klammheimlich und ohne Not auf genau diese Einweisungsrechte. Was den Wert des Buwog-Pakets sprunghaft ansteigen ließ. Die Entscheidung lief über den Schreibtisch eines gewissen Heinrich Traumüller, dazumal Grassers Kabinetts-chef. Es war eine seiner letzten Amtshandlungen, ehe er im Oktober 2004 in den Vorstand der Finanzmarktaufsicht gehievt wurde. Seit Traumüller der FMA vorsteht, wurde Österreich von vier Finanzskandalen erschüttert: Bawag, Hypo Alpe-Adria, Amis und jüngst Meinl European Land (profil berichtete ausführlich). Grassers Nachfolger Wilhelm Molterer hält in einer Beantwortung einer parlamentarischen Anfrage vom 10. September unter anderem fest: Doktor Traumüller hat in seiner Eigenschaft als Leiter der Personalabteilung die Entscheidung über die Aufhebung der Einweisungsrechte mitgetragen. Aufgrund des reichhaltigen Angebotes am Wohnungsmarkt bestanden keine Bedenken, die Versorgung der Bundesbediensteten mit Buwog-Wohnungen auslaufen zu lassen.
Warten auf Antwort. Eine Kernfrage bleibt unbeantwortet: Wie konnte es passieren, dass die Republik ohne jedwede Gegenleistung auf ein Recht verzichtete, das den Wert des Immobilienpakets aus Käufersicht drastisch erhöhte? Molterers Kabinett wollte das bis zu Redaktionsschluss nicht kommentieren.
Grünen-Abgeordnete Gabriela Moser: Die überraschende Aufhebung der Einweisungsrechte des Bundes führte nach dem Verkauf zu einer erheblichen Wertsteigerung der Wohnungen. Die parlamentarische Anfragebeantwortung durch Wilhelm Molterer dazu ist unzureichend. Und weiter: Ich werde den Finanzminister diese Woche im Parlament zu dieser Frage zur Rechenschaft ziehen.
Von Josef Redl