Haushaltsdefizit: die Fehler der Wohnpolitik

Wohnen - Haushaltsdefizit: die Fehler der Wohnpolitik

SPÖ und ÖVP entdecken das Thema Wohnen für den Wahlkampf. Angesichts explodierender Mieten gäbe es einiges zu tun. Denn der heimische Wohnungsmarkt hat ein paar gravierende Schwachstellen.

Ganz kurz sah es so aus, als hätten SPÖ und ÖVP doch wieder einmal ein Thema gefunden, bei dem sie einander richtig lieb haben. Vor etwa zehn Tagen hatte VP-Chef Michael Spindelegger angeregt, die Zweckbindung der Wohnbauförderung wieder einzuführen. Aber gern, jubelten die Genossen. „Da sollten wir gleich die Nagelprobe machen und einen gemeinsamen Antrag als Koalition im Parlament einbringen“, sagte Bundeskanzler Werner Faymann. Leider hatte Spindel­egger vorab nicht mit den Parteifreunden in den Bundesländern geplaudert. Die sind weniger angetan, weshalb allfällige Änderungen jetzt doch erst 2015 kommen sollen – wenn überhaupt.

Im bevorstehenden Nationalratswahlkampf wird das Thema Wohnen wohl zu einer der wichtigsten Streitfragen werden. Im Gefolge der Finanzkrise explodierten zuerst die Kosten für Eigentum, nun ziehen die Mieten nach. Wer derzeit eine Wohnung sucht, ist vor allem in den Ballungsräumen einiger Landeshauptstädte arm dran. Zehn Euro und mehr pro Quadratmeter gelten in Salzburg, Innsbruck und Wien bereits als Standard. Die Politik hat nur begrenzte Möglichkeiten, diese Entwicklung zu beeinflussen. Aber ein paar hausgemachte Schwachstellen könnte sie beseitigen.

1. Die Wohnbauförderung hilft den Falschen
Es war eine der größeren Narreteien im heimischen Föderalismus, die Zweckbindung der Wohnbauförderung abzuschaffen. Seit 2009 fließen jedes Jahr rund 2,5 Milliarden Euro, ganz ohne Mascherl, an die Bundesländer. Niemand überprüft, was die Landesregierungen mit dem Geld anstellen. Dass beileibe nicht jeder Euro in den Wohnbau fließt, zeigte sich zuletzt etwa in Salzburg und Niederösterreich.

Doch selbst wenn die Millionen nicht in Swap-Geschäften landen: Sozial treffsicher ist die Wohnbauförderung in ihrer jetzigen Form nicht. Ein großer Teil der Mittel landet bei Bürgern, die sich auch ohne Unterstützung der Allgemeinheit ein Dach über dem Kopf leisten könnten. Durch billige Kredite gefördert werden etwa die Sanierung bereits bestehender Bausubstanz sowie der Neubau oder Erwerb von Einfamilienhäusern. Die Einkommensgrenzen für Förderwerber sind hoch: In Vorarlberg darf ein Paar gemeinsam bis zu 54.600 Euro netto im Jahr verdienen, im Burgenland sind es immer noch 52.500 Euro. Mit diesem Einkommen zählt man in Österreich zum oberen Mittelstand. Und selbst wer darüberliegt, geht nicht leer aus; die Förderung fällt dann eben geringer aus.

Krass benachteiligt wird in diesem System nur eine Gruppe von Menschen: jene, die so wenig verdienen, dass sie sich ein Eigenheim auch mit günstigem Kredit nicht leisten können. Dafür dürfen sie sich an der Bezahlung des Geldkarussells beteiligen. Finanziert wird die Wohnbauförderung nämlich unter anderem über die Löhne. Dienstnehmer und -geber müssen je 0,5 Prozent der Lohnsumme abgeben.

2. Der Mieterschutz ist ungerecht
Das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) ist keine Ferienlektüre. Unter Paragraf 1, Punkt 4 heißt es beispielsweise: „Die §§ 14, 16b, 29 bis 36, 45, 46 und 49, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des I. und II. Hauptstückes, gelten für (…) 3. Mietgegenstände, die im Wohnungseigentum stehen, sofern der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist.“

Selbst Juristen kennen sich im Dickicht des MRG und seiner Geschwister WEG (Wohnungseigentumsgesetz) und WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) nicht mehr aus. Nahezu alle Experten sind sich einig, dass eine Entrümpelung oder Neufassung nötig wäre.
Nach wie vor gibt es Altbauparadiese mit stuckverzierten Zimmerfluchten, Dienstbotenzimmer und Blick in den Park, für die – dank eines alten Vertrages – kaum mehr als die Betriebskosten bezahlt werden müssen. Meist wohnen darin gar nicht mehr die ursprünglichen Mieter, sondern deren Kinder, Enkel oder sonstige Verwandte, die den tollen Vertrag übernehmen durften.

„Wir haben in Wien Zinshäuser, in denen der Quadratmeter im Schnitt nur 1,5 bis zwei Euro Miete bringt“, sagt Georg Spiegelfeld, Geschäftsführer der gleichnamigen Wiener Immobilienvermittlung. Kann doch einmal eine Wohnung neu vergeben werden, versucht der Hauseigentümer natürlich, möglichst viel Geld damit zu verdienen. Zwar gilt in Altbauten das Richtwertsystem, das die Höhe der Mieten begrenzt. Zum Basiszins kommt allerdings meist eine Reihe von Zuschlägen, etwa für die Lage des Hauses, ein höheres Stockwerk, einen Klopfbalkon oder sonstige Annehmlichkeiten. „Eine junge Familie bekommt eine Wohnung mit 100 Quadratmetern kaum unter 1000 Euro“, sagt Thomas Malloth vom Fachverband der Immobilientreuhänder. Gleich nebenan residiert dann oft eine betagte Beamtenwitwe um einen Bruchteil dieser Summe auf 300 Quadratmetern. Malloth: „Das ist eine Zweiklassengesellschaft.“

Die von der Wiener Vizebürgermeisterin Maria Vassilakou angeregte Mietpreisbegrenzung auf sieben Euro pro Quadratmeter habe heimische Hausbesitzer nicht sonderlich schockiert. „Irgend so etwas wird kommen, da bin ich mir sicher“, meint Georg Spiegelfeld. „Das wäre auch okay, wenn dafür die Altmieten erhöht werden.“

3. Der Gemeindebau kommt in die Jahre
Vor Kurzem veröffentlichte Eurostat das Ranking der wohlhabendsten Regionen innerhalb der EU. Wien liegt auf Platz zehn – ein schöner Erfolg.
Zumal das Gros der Wiener auch noch günstig lebt. 500.000 Hauptstädter logieren in Gemeindewohnungen und fast noch einmal so viele im geförderten Wohnbau. Rund zwei Drittel der Hauptstädter können die Diskussionen über steigende Miet- und Eigentumspreise also genauso entspannt verfolgen wie Berichte über einen Buschbrand in Australien. Beides ist betrüblich, aber zum Glück weit weg.

Für die Wiener Sozialdemokratie gehört der Gemeindebau quasi zu den Gründungsmythen. In den frühen 1920er-Jahren hatte die rote Stadtregierung begonnen, mit Steuergeld komfortable Wohnungen für die Arbeiter zu bauen. Es war ein für damalige Verhältnisse revolutionäres Konzept: Auch die Armen hatten erstmals Klo und Elektrizität in der Wohnung. Es gab Grünanlagen, Balkone, Kindergärten und ärztliche Versorgung. Als Gegenleistung wählten die Gemeindebaumieter zuverlässig die Sozialdemokraten. Alle waren zufrieden.

Doch das Konzept ist in die Jahre gekommen. Seit 2004 wurde kein Gemeindebau mehr errichtet. Wer heute eine Gemeindewohnung sucht, muss im Schnitt eineinhalb Jahre warten. Das liegt auch daran, dass der Kreis potenzieller Anwärter mit den Jahren immer größer gefasst wurde. Für Einzelpersonen beträgt das Einkommenslimit netto pro Monat 3017 Euro, für zwei Personen sind es 4497. Wohnungsstadtrat Michael Ludwig lässt Kritik daran nicht gelten: „Der soziale Wohnbau soll nicht nur für sozial Schwache, sondern auch für den Mittelstand interessant sein.“
Wie bei den Gründerzeithäusern gibt es auch im Gemeindebau längst eine Mehrklassengesellschaft. Alte, oft seit Generationen weitergegebene Mietverträge sind erheblich günstiger als neue. Etliche Mieter wohnen tatsächlich längst im schmucken Häuschen auf dem Land, wollen die Wohnung im Gemeindebau aber keinesfalls aufgeben. Man weiß ja nie, wofür man sie einmal braucht.

Der hohe Anteil des sozialen Wohnbaus in Wien ist für viele Bürger natürlich ein Segen. Aber das System verschlingt eine Menge Geld (Wiener Wohnen hat Schulden von 2,6 Milliarden Euro) und produziert neue Ungerechtigkeiten. Zum geschützten Markt hat etwa keinen Zugang, wer weniger als zwei Jahre in der Stadt gemeldet ist.

In den kommenden 20 Jahren wird die Wiener Bevölkerung voraussichtlich um weitere 300.000 Bürger wachsen. Ein paar ganz neue Ideen im Wohnbauressort könnten nicht schaden.

4. Gemeinnützige bauen zu teuer
Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Der Markt allein kann dieses Grundbedürfnis nicht für alle decken. Ordnende Eingriffe, Förderungen und Preisregulierungen gelten daher in sämtlichen entwickelten Staaten als notwendig.

Doch auch die öffentliche Hand macht nicht immer eine gute Figur. „Wir verzichten bei unseren Neubau-Projekten auf Wohnbauförderungen. Das ermöglicht uns eine wirtschaftlichere Planung und schnellere Projektdurchführung.“ Diese Sätze stehen auf der Homepage des privaten Bauträgers WVG in Wien. Was unlogisch klingt, kann Geschäftsführer Jörg Wippel erklären: „Im geförderten Wohnbau gibt es zu viele Vorschriften, die weit über die normale Bauordnung hinausgehen.“ Nicht bloß Amtsschimmelei stecke dahinter, sondern der an sich sympathische Wunsch, in jeder Hinsicht ein Vorbild abzugeben. Deshalb werden statt günstiger Kunststofffenster gerne Alu- oder Holzfenster verbaut. Deshalb gibt es an der Dachkante ein stabiles Geländer für den Rauchfangkehrer – und zwar an Stellen, „wo der überhaupt nicht hinkommt“, sagt Wippel. Und deshalb muss jeder Raum in jeder Wohnung behindertengerecht sein. Der Experte hält das für absurd. „Das macht alle Wohnungen um fünf bis sieben Prozent größer und teurer. Es wäre billiger, jedem Behinderten eine Wohnung zu schenken.“

Der Wiener Wohnbaustadtrat Michael Ludwig verteidigt die Vorgangsweise. „Die Menschen werden erfreulicherweise immer älter. Wer heute noch keine barrierefreie Wohnung braucht, der braucht sie vielleicht in 20 Jahren.“

5. In der Wohnpolitik herrscht Kompetenz-Chaos
„Instrumente und Wirkungen der österreichischen Wohnungspolitik“, heißt eine aktuelle Studie des Wirtschaftsforschungsinstituts (Wifo). Die Autoren Andrea Kunnert und Josef Baumgartner haben durchaus Positives gefunden. Österreich habe etwa ein relativ gutes Verhältnis zwischen Subjekt- und Objektförderung, also zwischen Beihilfen, die direkt an den Mieter gezahlt werden, und geförderten Wohneinheiten. Kritik gibt es allerdings auch. „Das Kompetenzgefüge der österreichischen Wohnungspolitik ist durchaus komplex, da die Kompetenzen auf alle föderalen Ebenen verteilt sind und zusätzliche Träger relevant sind“, bemängeln die Autoren.

Es beginnt damit, dass sich nicht weniger als sieben Ministerien um die Wohnungsagenden kümmern. Das Finanzministerium ist etwa für die Bausparförderung und den Finanzausgleich zuständig, das Sozialministerium für den Konsumentenschutz, Wirtschafts- und Justizministerium sind für die Gesetzgebung verantwortlich.
In den Bundesländern wird dann – nach neun unterschiedlichen Kriterien – die Wohnbauförderung verteilt und nach den Regeln von neun verschiedenen Bauordnungen und ebenso vielen Raumordnungsgesetzen gebaut. Die örtliche Raumplanung wiederum obliegt den Gemeinden. Parallel dazu gibt es auch noch den gemeinnützigen Sektor, Bausparkassen und Wohnbaubanken.

In diesem Chaos ist es schwer, den Überblick zu behalten. „Man müsste sich einmal überlegen, in welche Richtung die Wohnpolitik gehen soll“, meint Wifo-Expertin Kunnert. „Zum Beispiel gibt es keine Analysen, wie Wohnbauförderung wirkt und wer am meisten davon profitiert. Mehr Transparenz wäre gut.“

+++ Lesen Sie hier: Der Wiener Wohnbaustadtrat Michael Ludwig über Wohlstand im Gemeindebau und dringend nötige Gesetzesänderungen +++