Zum Hauptinhalt der Seite
Salzburgs strenge Airbnb-Regeln: Die Schlupflöcher der Vermieter
Wer in Salzburg Stadt eine Wohnung sucht, findet auf Immoscout aktuell 132 Ergebnisse. Auf der Kurzvermietungsplattform Airbnb sind es dagegen 827. Eine Wohnung davon ist eine schicke Singlewohnung in bester Lage: 45 Quadratmeter, sogar eine Badewanne, die berühmten Märkte der Altstadt zum Einkaufen fußläufig erreichbar. Die Eigentümerin erklärt, wieso die Wohnung auf Airbnb zu finden ist, aber nicht dauerhaft vermietet wird: Eine zeitlang hatte sie eine reguläre Mieterin, aber die gedeckelte Miete im Altbau sei kaum kostendeckend, um die Abnützung zu refinanzieren.
Also wechselte sie auf Airbnb. Die Stadt hat es ihr die vergangenen Jahre deutlich erschwert, die Wohnung zur Kurzzeitvermietung anzubieten: hohe Auflagen, scharfe Kontrollen, empfindliche Strafen. Dennoch rentiert sich das für die Eigentümerin: Während der Festspiele ist die Wohnung dauervermietet, für mindestens 4.000 Euro im Monat. Aber auch zur Weihnachtszeit spült sie gutes Geld in die Kassen. Alleine diese vier Monate bringen damit fast so viel wie eine normale Vermietung.
Salzburg hat ein Problem mit Kurzzeitvermietungen. Es gibt zu wenig Wohnraum und der ist teuer. Seit mehreren Jahren versuchen verschiedene Stadtregierungen dagegen anzukämpfen. 2024 schrieben sich die Kommunisten das Thema Wohnen bei der Gemeinderatswahl auf die Fahnen und steigerten sich von nicht einmal vier auf 23 Prozent. Seither gibt es mit Kay-Michael Dankl einen Vizebürgermeister der KPÖ Plus.
Der präsentierte nun gemeinsam mit der Paris Lodron Universität eine Studie zu Kurzzeitvermietung, die die Stadt in Auftrag gab. Dabei ging es um die Entwicklung von 2018 bis 2025. Um 30 Prozent gingen die Airbnb-Angebote in diesem Zeitraum zurück. Die SPÖ-KPÖ-Stadtregierung interpretiert das so, dass die vielen Regulierungen Wirkung zeigen würden.
Wohnen war das Thema des Wahlkampf 2024.
Über 100 Airbnb-Wohnungen mussten alleine 2025 vom Markt genommen werden, da sie die Auflagen nicht erfüllten. Seit 1. August 2025 ist bereits das bloße Anbieten einer sogenannten touristischen Kurzzeitvermietung ohne Bewilligung strafbar. Auch die Strafen wurden auf bis zu 50.000 Euro verdoppelt. Neue Bewilligungen für Airbnbs und Co hat die Stadt seither keine mehr erteilt: „Das ist eine Frage des Prinzips und das werden wir auch weiterhin so handhaben“, sagt Dankl.
Stadt bewilligt keine Apartments mehr, aber es gibt einen Haken
Hat Salzburg also das geschafft, was andere österreichische Städte wie Wien und Innsbruck vergeblich versuchen – Airbnb besiegt und die Wohnungen wieder in den Mietmarkt zurückgeführt? Nicht ganz. Wie viele der ehemaligen Airbnbs nun wieder als Wohnungen zur Verfügung stehen, lässt sich nicht sagen, erklärt der Studienautor Christian Smigiel.
Denn es gibt ein Schlupfloch: Mikrohotels. Hotels mit weniger als 60 Betten brauchen in Salzburg keine eigene Bewilligung durch die Stadt, wie es in der Raumordnung festgelegt ist. Diese Regelung war eigentlich gedacht, um große Hotelprojekte zu erschweren, um den Übertourismus zu begrenzen. Erst 2021 wurde die Grenze von 120 Betten auf die Hälfte gesenkt.
Effekt: Die Mikrohotels schießen nur so aus dem Boden. Alleine 29 sind in den vergangenen drei Jahren entstanden. In der Innenstadt kommen dafür Büros und Gewerbeflächen und in anderen Stadtteilen auch als Wohnraum gewidmete Flächen in Frage.
Die Projektentwickler argumentieren damit, dass sie so Leerstand aktivieren würden, was in der Innenstadt derzeit auch tatsächlich im Gewerbe-Leerstand passiert.
Am Weg vom Hauptbahnhof zur Salzach gibt es die Bushaltestelle Jahnstraße. Hier treffen sich gleich mehrere Buslinien, ein guter Startpunkt um die Stadt zu erkunden. Zu den Hauptsaisonen tummeln sich Menschen mit Koffern und Stadtplänen. Sie wohnen nicht nur in Airbnbs, sondern auch in kleinen Mikrohotels, die sich hier in einer der noch günstigeren Wohngegenden Salzburgs sammeln. Einige davon in Gebäuden, die eigentlich als Wohnhäuser errichtet wurden und vor ein paar Jahren auch noch als solche genutzt wurden. Projektentwickler haben die Objekte in Hotels umgewandelt. Ganz ohne Bewilligungsverfahren durch die Stadt, ganz legal.
Die Bettengrenze für Mikrohotels ist Landessache. Der Landtag beschloss Ende 2025 zu prüfen, ob die bestehenden Instrumente des Raumordnungs-, Bau- und Grundverkehrsrechts reichen. Die Regeln funktionieren zwar generell für das Land Salzburg, sagt der zuständige Landesrat Martin Zauner (FPÖ), stoßen aber in der Landeshauptstadt an ihre Grenzen, wie er zugibt. Er versprach bereits Ende Jänner weitere Schritte. Die entsprechende Novellierung werde ausgearbeitet, heißt es auf Nachfrage aus seinem Büro. Bis zum Sommer soll sie beschlossen werden. Inhaltliche Details? Offen.
Strengere Regeln führen zu mehr mittelfristiger Vermietung
Neben diesen Mikrohotels gibt es noch ein Phänomen, das die Freude über weniger Airbnbs bremst: Der Trend geht weg von kurzfristiger, hin zu mittelfristiger Vermietung. Laut Studienautor Smigiel ist das ein direkter Effekt der scharfen Auflagen: „Je stärker reguliert wurde, desto mehr weichen die Akteure dann in diesen geschützteren Bereich aus”. Geschützt nennt er ihn, weil diese Art von Vermietung ab 30 Tagen unter das Mietrechtsgesetz fällt. Damit müssen sich die Betreiber nicht an die Genehmigungs-Regeln für Kurzzeitvermietung halten. Gerade in Salzburg gibt es durch die Festspiele und die Universität einen hohen Bedarf an mittelfristiger Vermietung. Meistens liegen die Mieten relativ hoch, erklärt Smigiel. Denn es werden ganze Pakete verkauft: Möblierung, Internet, Strom, sofortiger Einzug, Reinigung.
„Die Regulierung wirkt, aber der Druck auf den Wohnungsmarkt bleibt bestehen“, resümiert der Studienautor. Beim größten Anbieter für mittelfristiges Wohnen sind derzeit rund 300 Angebote in der Stadt Salzburg aufgelistet. Also doppelt so viele, wie am freien Markt für Langzeitmiete zur Verfügung stehen.