Wohnreport: Warum Mieten in Graz leistbar bleiben – und in Wien explodieren

Gespaltener Markt

„Und, wo sind die Leichen versteckt?“ Während man sich solche Fragen bei der Suche nach einer Mietwohnung besser spart und lieber alles nimmt, was man bekommen kann, ist das mittlerweile bei der Besichtigung von Eigentumswohnungen unproblematisch. Denn von diesen gibt es mehr als genug. Während sich die Situation am Mietmarkt zuspitzt, stehen Wohnungen zum Kauf manchmal ein ganzes Jahr lang leer.

Das Wirtschaftsforschungsinstitut WIFO beobachtet schon länger, dass Miet- und Kaufmarkt auseinandergehen: „Besonders deutlich wurde das ab 2022 mit dem Beginn des Ukraine-Krieges, hoher Inflation, der Zinswende und hohen Baukosten“, sagt WIFO-Wohnbauexperte Michael Klien: „Damit ist die Nachfrage nach Eigentumswohnungen eingebrochen, weil sich die Leute die Kredite nicht mehr leisten konnten. Im Zusammenspiel mit dem Bauboom der Jahre zuvor führte das zu einem enormen Anstieg der Inserate für Kaufimmobilien.“

Grazer Überschuss

Einen gewissen Leerstand brauche es, damit Wohnungssuchende die richtigen vier Wände für sich wählen können, sagt WIFO-Experte Klien. Der Ökonom ist überzeugt: „Das Einzige, was die Mieten dämpfen kann, ist ein Überangebot. Dann haben die Mieter eine Auswahl und müssen nicht die Konditionen annehmen, die ihnen die Vermieterseite vorlegt.“ Wo in den letzten zehn Jahren viel gebaut wurde, ist Wohnen günstig.

Ein Beispiel dafür ist ausgerechnet Graz. Die steirische Landeshauptstadt wird seit 2021 von der Kommunistin Elke Kahr geführt, die sich leistbares Wohnen auf die Fahnen geheftet hat. Das Thema Wohnen und ihr menschennaher Zugang wird Kahr wohl auch bei der Wahl am kommenden Sonntag zu einem klaren Sieg führen. Dabei sind die Mieten in Österreichs zweitgrößter Stadt durchaus leistbar – und das hat die Kommunistin ausgerechnet ihrem Vorgänger zu verdanken: Der Bauboom unter Ex-Bürgermeister Siegfried Nagl brachte dem ÖVP-Urgestein sogar den Spitznamen „Beton-Sigi“ ein. Heute sorgen die neuen Stadtteile mit ihrem breiten Angebot an Wohnraum für niedrige Preise.

Zu sehr fallen die Preise selbst in Graz nicht, da die Bauträger ihre hohen Baukosten weitergeben. Einen Mietmangel gibt es aber in der steirischen Hauptstadt nicht: „Wir haben keine Wohnungsknappheit, sondern einen Wohnungsüberschuss“, sagt Thomas Riffel, Makler für Graz und Umgebung: In Graz könnten Suchende „aus den Vollen schöpfen“ und oft sogar über die Miethöhe verhandeln. „Es ist kein Zufall, dass die, die viel gebaut haben, nun einen vergleichsweise entspannten Wohnungsmarkt haben“, ist WIFO-Experte Klien sicher. „Angebotspolitik ist die einzige Möglichkeit, die Mieten zu deckeln.“

Andere Städte können dem Grazer Beispiel so rasch nicht folgen. „Politik ist schnelllebig, aber beim Wohnen sind schnelle Lösungen realistisch nicht möglich“, sagt Ökonom Klien. Vor allem, da die privaten Bauträger durch den Eigentums-Bauboom der letzten Jahre immer noch blockiert sind – und die Baubranche selbst unter schwerem wirtschaftlichen Druck steht. „Die Immobilienentwickler sitzen auf Wohnungen, die sie nicht verkaufen können“, sagt Klien. „In dieser Krise viele neue Projekte zu beginnen und sich damit womöglich selbst zu konkurrenzieren, macht keinen Sinn. Darum ist die Bautätigkeit so stark eingebrochen.“

Giftiger Cocktail

Tatsächlich sinken die Zahlen der fertiggestellten Wohnungen seit 2022 deutlich. Und auch die Baubewilligungen für Wohnungen sind im freien Fall (siehe Grafik). Seit 2021 ist die baubewilligte Nutzfläche in keinem Land so stark zurückgegangen wie in Österreich. Mit 32.000 Bewilligungen für Wohnungen in neuen Gebäuden wurde vergangenes Jahr ein neuer Tiefpunkt erreicht. In den nächsten Jahren können also gar nicht so viele neue Wohnungen gebaut werden, wie benötigt werden. „Kurzfristig sehe ich keine Lösungen“, sagt WIFO-Experte Klien: „Der Rückgang der Baubewilligungen fesselt uns schon jetzt für die nächsten zwei bis drei Jahre.“

Und eine Baubewilligung heißt noch lange nicht, dass tatsächlich neue Wohnungen entstehen. Makler Eugen Otto beschreibt die aktuelle Lage als einen „schädlichen, giftigen Cocktail“ aus verschiedenen Faktoren. Extrem hohe Baukosten und eine rigide Finanzierungspolitik der Banken verhindern sogar, dass bereits bewilligte Projekte umgesetzt werden. Und viele Immobilienentwickler kämpfen ums Überleben: Die Bauwirtschaft war 2025 nach dem Handel die Branche mit den zweitmeisten Insolvenzen. 1080 Bauunternehmen gingen vergangenes Jahr pleite.

Trotz des sinkenden Angebots wächst der Bedarf durch Bevölkerungszuwachs und den Trend zu Single-Haushalten. Während 2026 in Wien knapp unter 2500 neu errichtete Mietwohnungen auf den Markt kamen – wovon im Juni nur noch 700 verfügbar waren –, prognostiziert Otto für das Jahr 2027 einen absoluten Tiefpunkt mit lediglich 100 bis 200 neuen Wohnungen für ganz Wien.

Gemeinnützige Bauträger bieten billiger an. Und weil die Wohnungsnot längst in den Mittelstand hineinwirkt, werden in vielen Städten die Einkommensgrenzen für den gemeinnützigen Wohnbau erhöht. Das könnte theoretisch den Markt entlasten – wenn es genug Angebot gäbe. Doch in Salzburg stehen schon jetzt rund 2000 Personen auf der Warteliste, über die pro Jahr rund 600 gemeinnützige Wohnungen verteilt werden.

Die Gemeinnützigen dürften auch in den nächsten Jahren den Einbruch der privaten Immobilienentwickler kaum kompensieren, sagt WIFO-Experte Klien: „Die Gemeinnützigen sollen nicht stark auf Booms und Einbrüche reagieren, sondern ein stabiles Segment produzieren.“ Unterstützt werden sie durch spezielle Widmungskategorien. So müssen die Gemeinnützigen nicht so stark mit privaten Bauträgern um Boden streiten – und können günstiger geförderten Wohnraum bauen.

Doch das Volumen der Wohnbauförderung ist deutlich zurückgegangen, zudem ist sie seit 2008 nicht mehr zweckgewidmet. Die Bundesländer lassen sie oft in Kreisverkehre, Spielplätze oder direkt in das eigene Budget fließen, um Budgetlöcher zu stopfen. Im Regierungsprogramm ist eine Zweckwidmung vorgesehen, erinnert Wohnminister Andreas Babler (SPÖ).