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Millionenerbe an Kinderkrebshilfe: Wurde Bauland unter Wert verkauft?
Es ist der 19. Dezember 2022, als sich ein österreichischer Fußballnationalspieler ein Weihnachtsgeschenk in Millionenhöhe macht: eine Villa im 13. Wiener Gemeindebezirk. In Exposés wird die Gegend als „in bester Hietzinger Lage“ beschrieben, auch das Naherholungsgebiet Lainzer Tiergarten ist von hier aus nur ein paar Gehminuten entfernt. Zwar muss die Villa laut Kaufvertrag generalsaniert werden, dennoch dürfte es für alle Beteiligten ein guter Deal gewesen sein: Der Fußballer erwirbt einen Rückzugsort im Grünen, zwei Millionen Euro fließen dafür an die Österreichische Kinderkrebshilfe (ÖKKH). Denn die Wohltätigkeitsorganisation hat diese Liegenschaft, Wohnungen in der Innenstadt und weitere Grundstücke im Wienerwald als Verlassenschaft geerbt. Laut ÖKKH handelt es sich dabei um das mit Abstand größte Vermögen, das durch eine Erbschaft je an die Wohltätigkeitsorganisation geflossen ist. Aber nicht alle Transaktionen liefen so friktionsfrei wie bei der Villa in Hietzing.
Die ganze Geschichte beginnt im August 2019. Im Alter von 92 Jahren stirbt Frau C. – eine Wiener Geschäftsfrau, die sich mit ihrem bereits 2005 verstorbenen Ehemann ein millionenschweres Immobilienportfolio in und rund um die Bundeshauptstadt aufgebaut hat. Neben der Villa in Hietzing geht es um exklusive Eigentumswohnungen in der Wiener Innenstadt, ein Zinshaus sowie ein mehr als 20.000 Quadratmeter umfassendes Paket an Grundstücken in der Nähe von Baden bei Wien. Und all das soll nach dem Tod des Ehepaares der Österreichischen Kinderkrebshilfe zukommen. Das haben Herr und Frau C. bereits 1999 testamentarisch festgelegt. Das Paar hatte keine Kinder, eine erbliche Cousine und eine weitere Person verzichten auf ihren Anteil, die Kinderkrebshilfe wurde dadurch zur Alleinerbin dieses Millionenvermögens.
Stand heute hat die Organisation fast alle Liegenschaften veräußert. Auch für ein sanierungsbedürftiges Zinshaus im siebten Bezirk wurde mittlerweile ein Käufer gefunden. „Der Kaufvertrag befindet sich derzeit beim Grundbuchsgericht zur Eintragung“, sagt Florian Schwarz, Geschäftsführer der Kinderkrebshilfe zu profil. Insgesamt hat die ÖKKH bisher fast vier Millionen Euro aus Verkäufen dieses Immopakets generiert. Doch vor allem die Deals im Wienerwald werfen Fragen auf.
Ärger in Alland
Kritiker werfen einem beauftragten lokalen Makler vor, er habe Interessenten ferngehalten und stattdessen sein Wissen über die Verkehrswerte möglicherweise zu seinem Vorteil genutzt, um selbst günstig zuzuschlagen. Zum anderen geht es um eine landwirtschaftliche Fläche, bei der der Makler den Verkauf so gesteuert haben soll, dass die lokalen Landwirte um ihr gesetzliches Mitspracherecht gebracht wurden. Auf die entsprechende Nachfrage wollte der Makler in seiner Antwort nicht detailliert eingehen – ferngehalten habe er Interessenten aber nicht. Auch die Kinderkrebshilfe weist ihrerseits jegliches Fehlverhalten zurück.
Nach dem Tod von Frau C. im Sommer 2019, bestimmt das Bezirksgericht Hietzing einen Verlassenschaftskurator. Seine Aufgabe: Er soll die testamentarischen Wünsche der Familie C. abwickeln. Der Kurator lässt daraufhin mehrere Gutachten erstellen. Alle Liegenschaften von Frau C. werden bewertet, auch jene in Alland. Dieses entsprechende Gutachten liegt im Jänner 2022 vor, im März 2022 wendet sich die Kinderkrebshilfe dann via Anwaltskanzlei auch erstmals an Interessenten vor Ort. Zwei Familien bejahen ihr Interesse und stellen Rückfragen. Etwa, ob nur im Paket verkauft wird, oder, ob auch einzelne Grundstücke erworben werden können. „Es ist auch möglich, ein Teilangebot über einzelne Liegenschaften zu legen. Wir ersuchen um möglichst rasche Mitteilung Ihres Angebotes, zumal sich bereits mehrere Interessenten auch mit konkreten Kaufanboten bei uns gemeldet haben“, schreibt eine Mitarbeiterin der Kanzlei. Die beiden Familien übermitteln tags darauf ihr erstes Angebot. Ab dann herrscht Funkstille.
Im April 2022 engagiert die Kinderkrebshilfe einen – von der Gemeinde empfohlenen – lokalen Makler. Denn keiner der Interessen hätte einen Preis geboten, der über jenem aus dem Gutachten lag, so Schwarz. Der Auftrag an den Makler lautet also: die Grundstücke an jene zu verkaufen, die bereit sind, am meisten dafür zu bezahlen.
Sommer 2022: „Die Liegenschaften sind verkauft.“
Weil den beiden Familien aber auffällt, dass es sich bei einem Grundstück um ein „Bauland Agrar“ handelt, bessern sie ihr Angebot Anfang Juli noch einmal nach. Und wenden sich abermals an die Anwaltskanzlei der Kinderkrebshilfe. Für insgesamt acht Grundstücke sind sie bereit 351.000 Euro zu bezahlen. Wie sich die Summe auf die einzelnen Liegenschaften verteilt, geht daraus nicht hervor.
Die Kinderkrebshilfe antwortet daraufhin: „die Verkaufsaktivitäten wurden an den örtlichen Immobilienmakler M. übergeben, der auch Sie kontaktiert haben sollte.“ Die Familie antwortet daraufhin, dass dieser nicht mit ihnen in Kontakt getreten ist, stattdessen sei vor Ort der Eindruck entstanden, dass sich bereits alle Liegenschaften in der Abwicklung befinden und der Makler selbst zum Käufer werden könnte. Einen Tag später antwortet der Anwalt der Kinderkrebshilfe schließlich: „Die Liegenschaften sind verkauft.“
Ein sanierungsbedürftiges Haus samt Grünfläche geht an einen lokalen Käufer, der dieses seither selbständig renoviert. Das „Bauland Agrar“ samt Zufahrt sowie eine 3049 Quadratmeter große landwirtschaftliche Nutzfläche daneben erwerben der Makler und seine beiden Söhne. Aber so einfach geht das bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken mit mehr als 3000 Quadratmetern nicht, denn für sie können lokale Landwirte ihr Interesse anmelden, wodurch ein Verkauf an Nicht-Landwirte verhindert werden kann. Dazu später mehr.
Baugrund für 70 Euro pro Quadratmeter
In der Rückschau gibt es zwei (später werden daraus drei) Grundstücke, über deren Abwicklung nicht alle glücklich sind. Der Einfachheit halber werden sie im Folgenden A und B genannt. A ist ein trapezförmiges, 676 Quadratmeter großes „Bauland, Dorfgebiet, baureifes Land, Bauland Agrar“, dem der Gutachter „eine Bebauungsdichte von 50%, offene Bauweise und einer max. Geländehöhe von 7m“ attestiert. „Hier ist eine sinnvolle Bebauung gegeben“, heißt es in der Bewertung. In anderen Worten: 336 Quadratmeter dieses Grundstücks dürfen bebaut werden. Zum Beispiel mit einem zweistöckigen Gebäude, das nicht höher als sieben Meter ist.
Dazu muss man wissen: Einschränkungen gibt es beim „Bauland Agrar“ oft nicht in der Bebauung selbst, sondern in der Nutzung. So ist es mancherorts nur dann erlaubt, ein Wohnhaus zu errichten, wenn auch eine Land- oder Forstwirtschaft vorhanden ist. In der Praxis kommt es aber durchaus vor, dass ganze Siedlungen als „Bauland Agrar“ gewidmet sind, eine Landwirtschaft aber nicht mehr vorhanden ist – die Wohnhäuser aber dennoch weiterbestehen. Kurzum: Es handelt sich um eine Sonderform des Baulandes, das für Landwirte oder Personen mit Grundbesitz durchaus attraktiv sein kann. Und dennoch setzt der Gutachter hier einen Quadratmeterpreis von nur 70 Euro an. Während er an anderen Stellen in der Bewertung darauf hinweist, was ein gewidmetes Bauland zum Zeitpunkt der Bewertung wert ist: „unterster transaktionierter Baulandpreis in Alland 170€“. Allein diese Differenz könnte bei einem Baulandpreis von 170 €/m² für 676 Quadratmeter eine Differenz von 67.000 Euro bedeuten.
Wieso der Gutachter das „Bauland Agrar“ um 100 Euro pro Quadratmeter niedriger bewertet als ein gewidmetes Bauland, lässt er auf profil-Anfrage unbeantwortet. Für das 673 Quadratmeter große Grundstück mitsamt der Zufahrt kommt er auf einen Wert von 54.145 Euro. Der Makler wird schließlich 55.000 Euro dafür bezahlen. Eine Rückfrage vor Kaufabschluss an die Interessierten, ob sie allenfalls bereit wären, mehr zu bieten als der Makler selbst, sei laut diesen ausgeblieben.
Einig sind sich auch Grundbuch und Bebauungsplan der Gemeinde bezüglich der Widmung von A nicht. Während die Gemeinde Alland das Grundstück – sowie die angrenzenden Häuser – als „Bauland Agrar“ ausweist, findet sich im Grundbuch nach wie vor die Widmung „Landwirtschaft“. Als „landwirtschaftliche Nutzfläche“ werden das Bauland und die dazugehörige Zufahrt am 28.7.2022 schließlich auch aus der Verlassenschaft der Frau C. an den Makler verkauft.
Die geteilte Wiese
Länger soll es beim Grundstück B nebenan dauern. B ist eine knapp mehr als 3000 Quadratmeter große Wiese, an der die beiden Familien vor allem als Schafweide Interesse gehabt hätten. Doch soweit kommt es nicht, denn im Sommer 2022 einigen sich der Makler und die Kinderkrebshilfe mündlich auf einen Deal, verschriftlicht und im Grundbuch eingetragen wird das allerdings erst zwei Jahre später. Denn M. lässt das Grundstück zuvor noch in B1 und B2 teilen. Ein unbedenklicher Vorgang, schildert der Chef der Kinderkrebshilfe Florian Schwarz seine Erinnerungen: „Laut unserem Anwalt ist dies nicht unüblich, die Hintergründe dafür sind uns jedoch nicht bekannt.“ Die Teilung des Grundstückes könnte aber sehr wohl einen ganz bestimmten Grund haben.
Denn in Niederösterreich hat der Gesetzgeber Hürden eingezogen, wenn es um „land- und forstwirtschaftlicher Nutzfläche“ geht. Käufe und Verkäufe solcher Liegenschaften, die größer als 3000 Quadratmeter sind, werden von der sogenannten „Grundverkehrskommissionen“ – die sich in Bezirkshauptmannschaften aus einem Vorsitzenden, zwei Fachleuten aus der Land- und Forstwirtschaft sowie dem zuständigen Bürgermeister zusammensetzen – geprüft. Damit soll sichergestellt werden, dass Agrarflächen in den Händen der Landwirte bleibt und damit nicht spekuliert wird oder die Zersiedelung weiter fortschreitet. Für Flächen darunter gibt es vereinfachte Verfahren. Und hier vermuten Kritiker nun eine Umgehungsvariante.
Denn aus dem Grundstück B werden im Mai 2023 B1 und B2 – aus 3049 werden nach Neuvermessung 1400 beziehungsweise 1649 Quadratmeter. Angestrengt und bezahlt hat diese Parzellierung laut Kinderkrebshilfe der Makler. In beiden Kaufverträgen findet sich später dann folgender Passus: „Die Vertragsparteien bestätigen gemäß § 5 Abs. 1 Z 7 NÖ Grundverkehrsgesetz, dass die Fläche des Kaufgegenstandes keine 3.000m² übersteigt und nicht innerhalb von verordneten Weinbaufluren liegt.“
Konfrontiert damit, ob mit dieser Teilung die Grundverkehrskommission umgangen und die lokalen Landwirte um ihr Mitspracherecht gebracht wurden, sagt Schwarz von der Kinderkrebshilfe zu profil: „Die Verträge über die parzellierten Grundstücke wurden der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha zur Genehmigung vorgelegt und von dieser geprüft und am 3.7.2024 bestätigt.“
Auf Nachfrage bei der zuständigen Bezirkshauptmannschaft Bruck an der Leitha heißt es, dass eine inhaltliche Prüfung durch die Grundverkehrsbehörde nicht stattgefunden hat. Auch der konkrete Zuschnitt der neu geschaffenen Parzellen oder deren Eignung für eine landwirtschaftliche Nutzung sei rechtlich nicht maßgeblich. Die Frage, ob dieses Gesetz durch eine Teilung nicht ad absurdum geführt wird, ließ die BH unbeantwortet.
Das Familiengeschäft
Pikant ist aber nicht nur die Parzellierung dieses Grundstücks – sondern auch, wer die Käufer sind. B2, also das Grundstück neben dem „Bauland Agrar“, sicherte sich der Makler um 5000 Euro selbst. B1 kauften die beiden Söhne des Maklers, um 4000 Euro. Laut Gutachten wäre das ursprüngliche Grundstück B übrigens 6038 Euro wert gewesen. M. und seine Söhne haben also nicht nur 3000 Euro über Wert bezahlt, sie räumen ihrem Vater im Kaufvertrag auch ein grundbücherliches Vorkaufsrecht ein.
In der Nachbarschaft wird befürchtet, dass diese Flächen nicht mehr „land- und forstwirtschaftlich“ genutzt werden. Sondern vielmehr, dass der Makler damit das macht, was er auf seiner Website unter dem Punkt „Projekterfahrung“ anbietet: „Wir haben auch Erfahrung mit diversen Bauprojekten wie Mehrparteienhäuser, Begründung von Wohnungseigentum, Parzellierungen zwecks optimaler Verwertung (…)“ steht in seinem Internetauftritt. Denn sollten diese Grundstücke eines Tages umgewidmet werden, wären die an die Kinderkrebshilfe bezahlten 2,96 Euro pro Quadratmeter auf einen Schlag ein Vielfaches wert. Profitieren würden von dieser „Veredelung“ dann vor allem der Makler und seine Söhne – und weniger die Kinderkrebshilfe.
Im Gespräch mit profil erklärt Schwarz, dass diese Möglichkeit natürlich bestehe, es letztlich aber Sache des Käufers sei, was dieser mit einem Grundstück mache. „Wir können keine Immobilien, die uns überlassen werden, entwickeln. Das ist weit weg von dem Zweck unserer Organisation, wenn wir Gelder, die für krebskranke Kinder gespendet werden, zum Entwickeln von Liegenschaften verwenden“, sagt Schwarz. So weit, so nachvollziehbar.
Auf die Frage, ob die Optik niemanden stutzig gemacht habe, wenn der Makler als Käufer auftritt und dann auch noch seine beiden Söhne auftauchen, die ihm wiederum ein Vorkaufsrecht einräumen, meint Schwarz: „Für uns war es wichtig, das bestmögliche Angebot zu erhalten, alle anderen Hintergründe sind der Kinderkrebshilfe nicht bekannt. Entscheidend war für uns, dass die zuständigen Behörden und Gerichte alles prüfen und genehmigen.“
Wozu die Parzellierung notwendig war, ließ der Makler unbeantwortet. Auf die Frage, was er mit diesen Grundstücken nun vorhat antwortete er: Konkrete Pläne (inklusive Umwidmung) gebe es derzeit nicht sollte dort aber eines Tages etwas entstehen, dann „wird es ein autarkes Bio Projekt mit viel Gemüse/Bäumen und Photovoltaik sein, vielleicht auch ein ökosoziales Wohnen für mehrere Menschen (jung und alt)“, so der Makler. Die Kinderkrebshilfe unterstreicht, dass nach heutigem Kenntnisstand alles korrekt abgelaufen ist und verweist auf die Genehmigung der Behörden. Ob das „autarke Bio-Projekt“ eines Tages entsteht, ist offen.
Frau C., die ihr Millionenvermögen krebskranken Kindern vermacht hat, wird es jedenfalls nicht mehr erfahren.
